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业主因房产证打361起官司 万邦都市花园业主获赔1400万
2006年10月14日 03:01
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  昨天下午,入住浦东万邦都市花园已经2年的张老伯在小区亲水平台与邻居聊天,话题依然是5期业主无法办理小产证的事。张老伯告诉记者,他与邻居已委托律师把房产商告上法庭,要求他们给所有入住的业主办理小产证并赔偿违约金,但至今还不知道最后的判决结果。

  当记者把法院已经作出判决,最多的业主可以得到近12万元违约金赔偿时,张老伯长长地舒了一口气。

  据徐汇区法院透露,法院日前已拍卖了万邦企业集团2.3亿元的房产。除偿还银行债务外,万邦都市花园第一批已经执行的361起案件原告将拿到1400多万元因无法办出产证的违约金。10月17日,法院将进行现场发放。

  近500户业主产证“集体难产”

  万邦都市花园5期业主无法办理小产证的事,一直是近500户业主的一块心病。昨天下午,当记者来到位于龙阳路的万邦都市花园时
,整个小区静悄悄的。记者在5期楼盘的绿化带里,看到了几名照看孩子的老人,经询问,他们都是5期的业主,也是案件的原告。

  业主与万邦企业集团之间的官司,发生在业主入住的3个月后。

  据业主陈女士回忆,她于2004年7月付了购房款后,当年12月拿到了入住通知书。按照国家有关规定,拿到入住通知书的3个月后,房产商就应该给业主办理小产证。可是,直到陈女士2005年5月入住小区时,小产证依然没有拿到。这时她与家人面临的最大问题就是户口无法迁入。但房产商每次给出的答复都是:“等一等,过一段时间就能办了。”

  与陈女士一样,万邦都市花园5期的近500户业主都迟迟无法拿到小产证。

  每户业主出资500元聘律师

  共同的焦虑,使得业主们开始在业主论坛上讨论产证问题,经过大家协商,最终决定把开发商告上法庭。

  倡导者之一的陈女士告诉记者,最初业主商讨时,仅仅局限在要求开发商办理小产证,并没有考虑到赔偿。可是,开发商一直无法履行其与业主之间签署的合同,因此想到一定要索赔违约金。

  “请律师的费用也是业主们‘集资’的。”小区的王小姐告诉记者,打官司就要请律师,当时业主代表提出大家平摊律师费后,得到业主的一致赞成。就这样,每户业主出资500元,聘请了多名律师,分为多个“梯队”,开始了一场“多拳出击”的维权之路。

  195户业主连打319个官司

  记者了解到,上海市联合律师事务所的马康年和赵明律师代理了其中195户业主的起诉。2005年7月,向浦东新区法院提起了第一次诉讼,法院判决开发商赔偿每户2-3万元的违约金。但第一轮诉讼后,小产证和违约金仍然不见踪影。于是,其中的120余户业主又进行了第二次诉讼,案件总数积攒到了319个。

  “当初合同中早有约定,万邦集团取得《住宅交付使用许可证》后的60个工作日就能办出新建商品房房地产权证,也就是大产证。在取得大产证后的30日内,业主可以申领小产证。”业主邵先生告诉记者,据他了解,万邦集团在2004年9月29日就已获得住宅交付使用许可证。根据合同规定的期限推算,最迟在2005年1月26日之前业主就可以获得小产证。

  对于两场诉讼,万邦集团的解释都是,当初由于规划上有所变动,土地面积超出原先2000余平方米,需补交600余万元的土地出让金,但与土地出让方就该费用的缴纳存在分歧,导致至今没有办出万邦都市花园5期房屋初始登记手续,影响了业主办理房屋权属证书。

  无产证使业主遇到系列问题

  没有小产证对业主有何影响?“尽管居住在属于自己的房子里,但是花了这么多钱,却没有产证,心里怎么能踏实?”除了心理问题外,业主还遇到了一系列实际问题。因为没有产证,房屋无法买卖、户口无法迁入、子女无法就学等。

  马康年律师告诉记者,没有小产证的法律后果更加严重。“首先是产权不稳定,房子看起来是自己的,可由于没有一个法律意义认可的房产权属证书,今后业主根本无法为自己维权。”

  “当时,不少业主是为了投资才购房的。由于没有小产证,导致产权无法过户。”马康年告诉记者,部分业主投资购房后本想立即转手,可小产证迟迟无法办理。而这几年国家宏观政策又相继出台,房屋税收大幅增加,获利相对减少,甚至还有个别业主已经亏了。“小产证无法办理,带来的是一连串的后续官司,已经占到了相当大的比例。”

  一户最多获赔近12万元违约金

  记者获悉,浦东新区法院一审判决,万邦集团没能在合同约定的期限内取得新建商品房房地产权证,导致业主至今没有取得房屋权属证书,应该承担违约责任。此外,还应该继续承担全面履行合同的义务,即与业主办理房屋所有权转移的相关手续。但是,目前万邦集团尚没有申请办理大产证,因此办理小产证的条件尚不具备,所以业主要求万邦集团在一个月内就办理小产证和过户的诉请,法院无法支持。

  法院表示,万邦集团支付业主延迟办理小产证的违约责任,以业主已付购房款为基数,按照银行逾期贷款利息标准每日万分之二点一计算违约金总额。记者从法院了解到,业主中违约金获赔最高的将达近12万元,一般都在4至5万元。

  据了解,万邦集团延迟交付房产证已不是头一遭,3期的业主也曾因此与开发商打过官司并获得胜诉,万邦还为此向业主支付了高达400多万元的违约金。

  1400余万违约金下周二发放

  记者从徐汇区法院获悉,万邦集团的债务大致由银行贷款、工程款以及违约金等3部分组成。法院提供的资料显示,万邦集团于2004年2月向中行浦东分行贷款6600万元,期限一年。此后,又因“企业资金周转困难”等原因向上海银行淮海路支行多次贷款,共计3700万元。另外,农行浦东分行也向万邦集团发放了4000万元的抵押贷款。3家银行贷款本息截止申请执行时已经达到了1.7亿元。

  为此,徐汇区法院当即查封了万邦集团的部分财产,并将其商务楼楼面和一批地下车库正式拍卖,最后成交价则基本维持在近2.3亿元。根据上海市高院的指定管辖,涉及万邦集团的执行案件被相继移送到徐汇区法院。在徐汇区法院法官历经艰难、几经协调之后,决定在下周二发放给业主违约金。

  “目前第一批共有361个案件执行,执行总额达到了1400余万元,平均一个案件赔偿违约金在3.8余万元。”据徐汇区法院法官透露,万邦集团的执行官司远不止这些,还有500余起业主违约金赔偿案件正在被移送到法院的过程中。

选稿:wuchen 来源:新闻晨报 作者:毛懿许洱多
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