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公积金额度升市民考虑"换贷" 专家:过程复杂有风险
2007年8月24日 06:57
来源:新闻晨报 作者:张薇 菲菲 选稿:郑闻文

  9月1日起,公积金贷款额度上限提高至40万元,有补充公积金的家庭最高可以贷到50万元。由于商业贷款和公积金贷款利率相差不少,一些购房者希望调整一下公积金和商业贷款的比例。刚签订房屋买卖合同和贷款合同的购房者,则希望修改原来的贷款计划,提高公积金的贷款额度。专业人士认为,变更贷款合同虽然可以省钱,但是操作起来极为繁琐,不同类型的购房者还会承担不同程度的风险,如果没有上家的配合,很难完成。  

  部分市民拟调整贷款组合
  
  本周三,央行宣布今年第4次加息。在此背景下,此次提高公积金贷款额度的提高格外引人注目。经过了今年的4次加息后,公积金贷款和商业贷款之间的差距正在逐步拉大。目前,五年以上公积金贷款的年利率为5.04%,商业贷款的利率为7.56%

  
  公积金贷款最高限额上调后,不少市民都在咨询公积金贷款相关事宜。美联物业交易管理客服部经理沈赟表示,一些已经签订了贷款合同的客户,听说公积金贷款额度上调后,希望能够在新的公积金政策条件范围内,将贷款中商业贷款的比例调低,增加公积金贷款。合富置业交易管理部经理尹先生也表示遇到了同样的情况。
  
  商业改贷公积金,省息不少
  
  那么公积金额度提升,能省下多少利息?沈赟为一对准备办理组合贷款的小夫妻算了如下一笔账,对比了住房公积金额度调整前后他们支付利息的变化(见下表)。这对小夫妻的总房款为95万元,其中贷款部分为50万元。由于房龄超过5年,他们商业贷款部分20年还清,公积金部分15年还清。
  
  可以看到,由于二手房的公积金贷款是15年的年限,原来贷款20年的部分商业贷款如果变为公积金贷款,这部分转移过来的贷款额还贷年限缩短,导致该对夫妻每月需要增加105元的月供。但是总体因为运用了更多的公积金贷款,支付的总利息和原计划相比可以节省7万元左右。
  
  贷款合同变更有风险
  
  根据合富的尹先生介绍,虽然将商业贷款变更为公积金贷款能够省下不少钱,但是过程非常麻烦。如果双方在买卖合同中约定了申请贷款、过户等方面的时间节点,那么在考虑更改贷款的时候,就必须要把这些时间考虑进去,以避免违约。
  
  即使双方在买卖合同中未约定时间节点,因为过程复杂,变更合同也会存在很大风险。据介绍,如果不把双方约定时间节点考虑入内,根据是否签订了买卖合同可分为两类人,他们将面对不同的状况。
  
  首先,是刚刚签订了买卖合同,正在办理贷款资质查询等手续的购房者。只要将手头进行的贷款手续暂停,等到9月1日再办理贷款就可以了。所调整的只是贷款的时间计划,其他手续不变。
  
  其次,有部分客户已经签订完贷款合同,根据材料是否送到交易中心,也将面临不同的状况。第一种,还没有把相关材料送到了交易中心过户。根据美联物业介绍,这部分客户需要先支付150元的人工费注销原来的贷款合同,再等到9月1日以后重新办理贷款合同。需要注意的是,原本20万元公积金贷款的购房者,要重新申请40万元的公积金,需要经过公积金管理中心的重新审批。如果经过审核,不具有享受40万元的住房公积金的资格,那么150元不会退还。因此,在撤销原来的贷款合同之前,消费者一定要先查询一下自己的公积金贷款资格,确保自己可以获得更高的公积金贷款。
  
  第二种,已经签订完贷款合同,并且已经把材料送入交易中心过户的客户。这部分客户如果要变更贷款合同,过程最麻烦,承担的风险也最大。这个类型的客户贷款合同已经很难更改了。据介绍,由于材料已经送入了交易中心,只有买卖双方共同同意才能够把材料取出,因此下家必须取得上家的配合。
  
  但是对于上家来讲,这就增加了得到房款的时间成本,对于动辄几十万、上百万元的房款来说,上家难免担心夜长梦多有变化。买家重新签订贷款合同意味着办理过户手续的延期,这个过程需要花上两周的时间左右,如果下家要转变成纯公积金贷款则时间更长。一些想急于回笼资金的业主自然不乐意。美联物业就有这样的案例,上家不愿意配合下家将材料从交易中心取出,这就需要中介公司对双方进行相应的协调工作。

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