昨天，仲量联行发布三季度上海房地市场研究报告。数据显示，随着浦东华润时代广场向“高端”转型，该区域底层商铺的租金水平大幅度提升，并正在缩小与南京路、淮海路这些上海顶级商业区租金水平的差距。此外，恒隆广场、中信泰富这些传统顶级购物中心则“见缝插针”增加商业面积，以满足海外零售商的需求。

　　顶极品牌纷纷进驻小陆家嘴

　　仲量联行上海研究部主管何恩凯表示，近期张杨路小陆家嘴商圈的华润时代广场开始将其租户组成向国际一线品牌调整，通过引入包括卡地亚、Gucci和Trussardi等在内的主要商户，华润时代广场已明确了同南京西路、淮海路其它顶级购物商场竞争的目标。数据显示，截至今年第三季度,上海市中心主要购物中心底层平均租金达到每天5.45美元/平方米，季度环比增长了4.7%，空置率降至6.2%。华润时代广场底层商铺的日租金水平，

在重新引入商户后，也从以前的2-3美元/平方米，提高到目前的每天每平方米3美元以上。

　　在张杨路小陆家嘴商圈日趋成熟之际，南京路上的物业业主们则想方设法充分利用每一寸空间。据介绍，恒隆广场的地下一层将于本月开出一家钟表廊，而该铺位原为员工餐厅；位于中信泰富底层黄金位置的原星巴克铺位现已让位给“万宝龙”的中国旗舰店；上海商城也计划最大化利用其地下空间来增加更多的商铺面积。而一些相对小型的项目则通过扩建的方式来扩大其可租用面积，例如定位中高端商场的“通利大厦”，已宣布将在原有两层的基础上加盖三层，并预计于2008年5月完工。

　　此外，越来越多的历史老建筑正在被改造成时尚的购物中心。何恩凯表示，目前许多在上海的高端零售商们已开始将其目光转向那些位于非传统商业区，但具有一定历史背景、文化或内涵的建筑身上，虹口区正在改造的“1933”项目就是一个例子。

　　高档住宅投资收益率下降

　　仲量联行数据显示，本季度上海高档住宅销售价格环比上涨6.6%，年上涨11.4%。由于高档住宅价格在过去一年中快速上涨，然而租金却保持相对平稳，因此投资收益呈下降趋势。据预测，目前上海高档住宅投资收益率已低于5%。

　　对于第二套住房贷款新政对市场的影响，何恩凯认为，这一调整所产生的心理影响将使成交量在短期内有所萎缩；然而，除非有进一步的政策出台，从长期来看，这些新规定将不会对交易量产生太大影响。

　　此外，由于外籍人士从短期逗留转向长期居住的趋势日渐明显，在服务式公寓空置率上升且租金下降的同时，普通公寓市场的情况却正好相反。相比上一季度，高档及豪华服务式公寓的空置率分别上升了2.0%和1.5%。同时，高档及豪华非服务式公寓的空置率却分别下降了1.7%和1.6%。

　　工业物业依然价升

　　成熟区域的物流设施正在迅速涨价。虽然外高桥和西北物流园的设施较其竞争对手要相对陈旧，但本季度其租金增长却更为迅速，环比增长分别达到了3.8%和4.5%。

　　不过，目前开发商的建设速度却非常有限。因此近期海外物流巨头“Goodman”和“Mapletree”都选择了通过收购物业的方式来增加其设施供应，从而能以最快的速度抢占市场。他们分别在西北工业园中收购了一个47000平方米和一个50000平方米的仓库。