●以房自助养老：让拥有个人产权的独居老年人将现居住的房屋出租、包租，使得到的租金用作入住养老院费用。

　　●敬老助残房屋置换：设想通过银行将老年人、残疾人原居住的房屋，在符合政府政策条件下，作短期抵押。为使他们放心，可以帮他们先购进所需求的房屋，再将原居住房屋出售，还清贷款，撤消抵押。

　　●居家养老房屋理财方案：通过居家养老房屋理财增加部分老年人、残疾人的收益，使之生活质量提高。

　　三种方案帮助老年人“以房养老”

　　“以房自助养老”将在本市试行。记者昨天了解到，普陀区为老社区服务中心、上海房地产业企业家联合会与房产公司合作的“以房自助养老”方案已经编制完成并即将启动。与目前被议及较多的“倒按揭”方案不同，“以房自助养老”方案是以房屋包租为主，即让拥有个人产权的独居老年人将现居住的房屋出租、包租，使得到的租金用作入住养老院

费用。此外，还有“房屋置换”、“居家养老房屋理财”等方案可供老年人、残疾人选择。

　　此前，上海市公积金管理中心也曾会同有关部门开展“以房养老”方案研究和试点工作。其原拟方案是，65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人。目前，此方案仍仅在有限范围内试点，具体做法的细则可能还会作出微调。

　　据此项“以房自助养老”计划的负责人石兆桐介绍，这项“以房自助养老”计划主要为拥有房产但生活困难的老年人服务，在不影响他们生活的同时，又能让他们的住房创造出“价值”。

　　石兆桐说，考虑到老人居住的房屋可能设施比较差，为提高房屋出租率，在事先征得出租委托方的同意下，房产公司可以进行适当翻新装修或添置必要的家具、设备、电器，其费用由房产公司负责投入，不过其所添置家具、设备、电器的财产权最后归房产公司所有。对于出租方原室内的旧家具和电器，可由老人自行处置。所得租金收入，均由老年人自己保管，并由各监管部门负责监督管理。

　　对于不愿意接受房屋出租的老人，石兆桐还提出了一系列其他的“以房养老”计划，并计划和房屋出租一起开展，如“敬老助残房屋置换”和“居家养老房屋理财方案”，想通过市场置换方式，让拥有部分资金的老年人、残疾人，解决因楼层较高带来的生活困难。

　　曾大力提倡房产“倒按揭”的房产大腕孟晓苏说，目前我国大多数老年人积蓄不多，靠有限的退休金生活。前几年实行的公房出售，使不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产，有人因此“家产万贯”，但他们可支配的月收入却仅有1000元左右，而自有房产要住，不可能先行出售或出租赢利，因此生活并不富足。

　　老人通常的做法是将房产传给子女。但是有的老人没有子女；或者有的子女无法尽到赡养义务，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人价值几十万、甚至上百万元的自住房产在其有生之年逐渐变现，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同时又能继续使用这套房屋，无疑是解决这些人养老问题的好办法。

　　“倒按揭”即是他提出的解决方法。所谓“倒按揭”，就是投保人将房屋产权作为抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司分期付款（按月支付），买下投保人的房屋产权，投保人每月则从保险公司获得固定数额的养老金。据了解，国内首家主营“倒按揭”的保险公司“幸福人寿”已经通过相关部门的审批，即将正式挂牌营业。

　　不过，无论是何种形式的以房养老，均可能面临市场接受度低的考验。有关人士认为，虽然“倒按揭”、“房屋出租”等以房养老能让老人提高生活质量，但是中国的传统伦理观念将成一大障碍，其中最容易引起质疑的莫过于父母办理“以房养老”是否会给人一种子女不孝的感觉，是否剥夺了子女的继承权等。