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小区挂售地下车位 开发商向原租户下"最后通牒"
2007年11月13日 03:49
来源:新闻晨报 作者:盛丰 周夏莹 崔建栋 实习生 殷敏 选稿:施卿
  所谓“物以稀为贵”,当私车数量不断膨胀、小区停车问题日益捉襟见肘之时,车位在多数小区成了稀缺商品。瞄准其中的商机,申城部分开发商开始频频出招,“逼”业主高价购买车位。近日,大华·锦绣华城小区的地下车位开始“高调”挂牌出售,从原先的“可售可租”到如今的大张旗鼓售卖,还给车位的原租户下了“最后通牒”。开发商经营地下车库的“大变脸”,让业主一时颇有些应对不及。

  记者调查发现,嫌停车月租费低廉是开发商选择将车位一次性出售的原因。不过,面对高昂的车位购置费,许多业主更愿意选择长期租用。

  业主收到开发商“最后通牒”

  “竟接到了开发商卖车位的通知。”近日,大华·锦绣华城3088弄业主张先生接到开发商下达的购置车位“最后通牒”。电话那头表示,所有车位都将被挂牌出售,现有租户享有优先购买权,可以到中介公司预先登记并交付5000元的定金,限期3天,超出时限,将被视作主动放弃“特权”。一旦车位被他人相中,张先生将于20天到一个月之内撤出地下车库。

  撤出地下车库的车辆将停放在哪儿?“小区停车‘一位难求’,地下车位‘以售代租’无异于将大家逼上了‘绝路’。”业主陈先生表示,小区内的停车已日益捉襟见肘,自己无法不考虑停车位问题。记者在该小区看到,周末时,地下车库“座无虚席”,地面停车也车满为患,业主只能凭临时停车证进小区寻觅车位,“见缝插针”,一旦晚些回家,爱车可能露宿街头。

  陈先生表示,除了现有泊车之外,还有很多“虎视眈眈”的购车者,停车位肯定供不应求,为免爱车“无家可归”,面对高昂的购置费用,他只得考虑忍痛“割肉”。还有业主表示,开发商突然大张旗鼓地售卖车位,自己将保持观望态度。

  业主对记者表示,开发商为卖车位,还使出“连环招”,让业主毫无“招架”之力。业主韩先生表示,3088弄地下车位原本“可租可售”,主要由售楼处负责统一销售,但几年下来,250多个车位仅售出了40多个。日前,开发商将地下车库销售委托给中介公司,经营策略也随之发生了变化。他表示,200多个车位的销售对中介公司而言,无异于“肥差”,他们自然会倾全力而为,而为“配合”卖车位,物业方面近日也停止发放临时停车证,不仅让业主的地下停车,难以回归地面,对新的购车者,购置车位也成了唯一的出路。

  记者随后致电负责销售的中介公司,对方表示,要买车位下手要快,就3088弄的地下车位而言,已被预订了过半,很快将被抢购一空,基本上将不留租赁的空间。除了13万元购置费之外,还需要另付4655元的手续费。

  “车位大幅度出售可能引发连环矛盾。”小区物业公司负责人表示,围绕购置车位的争论,只有到车位售罄后才可能有所缓解。停止发放临时停车证,主要是小区内实在已无停车位。

  “只卖不租”物业难以越权干涉

  记者连日调查发现,申城不少小区的地下车库均“只售不租”。浦东新区广洋新景苑的方小姐反映,由于开发商一直对地下车库“只售不租”,地面泊车车满为患,而地下车库却空空如也,没有购买车位的业主无法将车辆停到地下车库。随着小区业主的车辆越来越多,地面无序停车的现象已日益严重。

  “我真的忍无可忍了!”前些日子本市一场大雨,刚从超市回来的方小姐,因为车辆不能停入地下车库,而地面上的车位也已停满,她把车辆停在路中后,打开后备箱拿出几十袋东西就往楼里冲。

  “小区车位‘只卖不租’,但买一个车位要花十几万元,许多业主觉得无法接受。”方小姐告诉记者,现在小区里仅少数业主购买了地下车位,没有购买车位的业主只能将车辆停放在路面上,其中很多车辆在小区内随意停放。记者在该小区看到,很多车主将车辆停放在道路两侧,给其他业主的出行带来许多不便。记者同时在该小区庞大的地下车库看到,200多个车位中有不少闲置着。

  因停车难日益严重,目前小区内部分业主甚至采用地面停车不付费的方式来表示抗议。方小姐和部分业主曾经向物业反映这一问题,并希望能够尽快解决,但小区物业表示,小区地下车库的产权属于开发商,能否对外租赁须由开发商决定。“我们物业其实也很希望解决这个问题,可我们只有管理权。”小区物业的一名工作人员透露,物业公司已就地下车库的使用与开发商进行了多次协商,应该最近会有结果。

  小区开发商有关负责人则表示,公司方面并非不对外租赁车位,目前的主要问题是不能提供停车发票,这个问题解决后,将向业主开放地下车位租赁。

  记者调查中发现,近期不少小区业主租用的车位还未到期,就被强行回收出售,且有些车位还注明已经出售。在此种情形下,一旦原有租约完成,业主只能选择购买车位,或把车辆停放在有限的临时车位内。开发商的目的,其实就是希望车主速购车位。

  [业主算账]

  相当于预付了59年停车费

  发展商肚里有本账,业主心里也有一个算盘。“租比买要划算得多。”大华·锦绣华城的张先生算了一笔账,目前小区地面停车每月收费100元,地下车位每月收费250元,而一个车位的叫价高达13万元,此外还需交付中介4655元的手续费,之后每月还要另缴60元的管理费,如果按照每月250元的停车费来计算,实际上意味着至少提前预付了59年的停车费。与此同时,还应该考虑车主的年龄因素,如果在30岁购车,驾车年限根本无法达到59年,这样算来,买车位根本不划算。

  同时,现在大多数家庭选择购买经济型汽车,车辆和车位的总价如果达到近30万元,普通的购车族实在无力承担,对车辆价格才五六万元的业主而言,花两倍多的价钱买个车位,则更加有点不甘心。

  [开发商表示]

  不尽快收回成本“拖累”项目公司

  房地产开发方面人士表示,目前小区停车位一般有两种,一种是按规划规定修建的露天停车位,另一种是地下停车位。这两种车位的建筑成本都较高,将停车位设于地面,占用的是高昂的土地成本,因此必须往地下空间索要车位,而开发一层地下建筑的成本往往比地上建筑高2至3倍左右,如果建的是地下二层,成本还要增加。楼盘设计配车比例越高,意味着车位面积将不断增加,加上地下车库的上下车道、消防通道等,成本将不断攀升。

  “开发商都希望尽早地收回成本。”如果是合作性质的开发商,涉及到三四家机构的分摊,只有尽快卖尽车位,才能尽早完成利润分成。同时,不少开发项目公司都在楼盘售罄后完成注销,如果车位不出售,受“拖累”的项目公司不仅不能完成注销,还要投入一定的维护成本。

  停车位建筑成本高,以租代售,收回成本的时间将被拉长。业内人士也给记者算了一笔账,如果将车位按250元/月进行出租,10年才能回收3万元,由于小区车位的售价已达到10万元以上,如果继续出租车位,发展商最快要花30多年才能收回10万元。在车位租售并存的情况下,业主大多会选择租而不愿意买,因此出现了一些开发商不断抬高车位价格的情形,如果卖不掉,宁可让车位闲置,也不愿出租给急需车位的业主。

  [律师观点]

  不违反《物权法》,却易形成卖方市场

  “地下车库‘只售不租’的情况主要集中在中心城区。”上海建纬律师事务所律师宋安成表示,从我国目前已建成地下车库的权属来看,所有权归开发商所有的,可对其进行销售或出租;地下车库归居住小区全体业主共有的,由业主委托物业管理,可出租但不能出售;还有的地下车库属于人防工程,开发商可按照房地产管理的有关规定取得所有权,进行出租、出售。

  他表示,“只售不租”虽不违反《物权法》关于车位的规定,但通过这一做法可看出开发商在车位交易中的主导地位,车位闲置着不租,不仅浪费停车资源,随着车辆的急剧膨胀,掌握着停车位这一稀缺资源的开发商,还可能形成卖方市场的垄断地位,如果他们届时哄炒车位价格,可能让消费者处于越来越弱势的地位。为了妥善解决小区的停车难,各相关单位应该群策群力,找到各方都能解决的方案,以维护社区和谐。

  [学者观点]

  不向业主倾斜,“只售不租”可能蔓延

  就申城楼盘车位“只售不租”引发争议的问题,晨报记者昨天采访了中国指数研究院华东院副院长陈晟。

  晨报:停车位“只售不租”根源何在?

  陈晟:实施《物权法》后,关于小区车库的争议正逐渐明朗。一些开发商为了自身的利益,希望提前解决车库买卖的“棘手”问题。《物权法》的实施,对车位的影响不在“权属确定”上,而在销售对象和销售价格上。由于地下车库属于稀缺资源,握有产权的开发商处于强势地位,卖方市场的“垄断性”让处于弱势地位的消费者丧失了话语权,因此才出现了强买强卖的现象。

  晨报:拥有产权的开发商是否有权任意出售地下车库?

  陈晟:从现实意义来讲,即使楼盘的地下车库产权属于开发商,根据《物权法》等法律法规,业主也享有日常生活所必需的停车权。但从开发商行使物权方面考虑,车位可以出售,但行使此项物权,实际操作上应该有所考量,以保障小区的和谐与安宁。

  晨报:从“可售可租”到“只售不租”,是否开发商谋求利益的一种新趋势?

  陈晟:从社会的角度看,政府要加强对弱势群体的倾斜,保障业主的合法权益。考量小区车位在未来发展中的伸缩空间已成为值得政府、开发商研究的课题。如果不加以深度研究和规范,“只售不租”带来的案例可能越来越多,业主与开发商有关停车位的纠纷也将不可避免。


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