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本市出台《物权法》落实细则
2007年11月14日 04:01
来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:崔笑愚

  《物权法》已于10月1日施行,市房地资源管理局近日下发《关于贯彻实施〈中华人民共和国物权法〉做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》,该《通知》被认为是上海对《物权法》部分相关问题的实施细则。昨天,部分房产法律专家和物业管理专业人士解读了细则的部分内容。

  “业主人数”如何确定

  一个产权证计“一人”

  《物权法》规定,业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则:选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;维修资金使用等重大事项,则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  “业主人数”按房地产权证数确定,一个产权证计为一
个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的,按房屋销(预)售合同数确定,一份合同计为一个业主人数。根据新的投票规则,开发商如果只办理了一张“大产证”,业主人数也只能算“一人”,而一个业主如果在小区拥有多套房产并且分别办理了产证,则可根据产证数计为“多人”。

  小区公共场所收益怎么分配?

  小区的会所或者车库等公共场所如果出租有了收益,业主是否有权知晓?如果有业主要求分配到个人怎么办?法律专家解释,根据《物权法》及实施细则规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。不过这还要取决于会所以及地下车库的产权归属。

  市物业行业协会有关负责人告诉记者,会所以及地下车库的所有权取决于公共面积是否摊入到销售成本。如果摊入销售成本,应当作为附属物或者共有物,属于业主委员会;如果没有摊入销售成本,则表明小区地下车库和会所产权归开发商,多数情况下开发商拥有小区会所或地下车库的独立产权。

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