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《住宅专项维修资金管理办法》今起实施
业委会未成立也可用维修资金
2008年2月1日 03:46
来源:新闻晨报 作者:崔建栋 周夏莹 选稿:崔笑愚

  住宅专项维修资金的交纳、缴取、管理、监督始终是“有房一族”关心的焦点问题。从今日起,由建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称新《办法》)正式实施。记者调查发现,各业主论坛上,业主对此展开了热烈讨论,多数业主希望新《办法》的出台能使目前支取难、监管难的现状有所改观。

  修房顶,业主须征集签名

  杨浦区业主王女士近日致电晨报社区专线,反映屋顶严重漏水,物业确认后却表示屋顶大修需动用维修资金,要获得2/3以上业主的同意。很多业主曾面临同类的难题。还有部分业主与开发商及物业交涉时,被以没成立业主大会、维修资金没法动用为由而回绝,导致维修计划搁浅。

  与此同时,维修资金账目从不公布,业委会与开发商“暗箱”使用……一些业主感叹,小区有多少维修资金没数,用了多少也无从知道。

  维修资金支取难有望缓解

  新《办法》的出台,使维修资金支取难有望得到缓解。

  按照新《办法》,住宅专项维修资金划转业主大会管理前,即业主大会未运行时,物业服务企业或相关业主可根据维修和更新、改造项目,提出使用建议,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主讨论通过,可向政府建设或房地产主管部门申请列支。有关部门审核同意后,会通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。住宅专项维修资金划转业主大会管理后,由业主大会依法通过使用方案。

  中华全国律师协会民委会委员、律师宋安成指出,新《办法》从法规依据上解决了前期物业管理期间可否使用维修资金的问题,虽然新《办法》未有具体操作方法,但从有关费用分摊条款中“相关业主”的表述,看到了今后出台实施细则的可能。

  三道门槛保维修资金安全

  根据以往的规定,维修资金虽属于全体业主,但在不同阶段由不同单位分别代管,从而在开发商代收、物业代管过程中出现了一些问题。

  宋安成认为,新《办法》确立了三道保障维修资金的门槛:专门账户管理制度,主要解决资金被挪用的问题;政府托管制度,主要防止开发商或开发商指定的物业公司侵犯业主利益;过户制度,主要实现所有权保护的原则,防止专项维修资金成为“糊涂账”。按照这一办法,业主大会成立前后,维修资金都由银行掌管,物业公司不再插手。所有的维修开支都必须走程序,物业公司更换,维修资金不会跟着走。此外,新《办法》明确,业委会应每年至少一次向业主公布维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额,发生列支的项目、费用和分摊等情况。业主如有异议,可以要求复核。

  [延伸问题]

  维修资金如何实现合法增值?

  新《办法》规定了住宅专项维修资金可适当投资,达到保值增值的目的。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可按照国家有关规定将其用于购买国债。

  新《办法》强调,这一行为也应经业主大会同意,未成立业主大会的小区,则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。利用这笔资金,从事国债回购、委托理财业务或将购买的国债用于质押、抵押等担保的行为则是被禁止的。目前,本市相当多的小区即便成立业委会后,维修资金仍处于活期存款状态,对业主来讲,上百万元甚至上千万元的维修资金不转为定期存款或适当投资,确是一大损失。

  哪些费用不得从维修资金中列支?

  根据新《办法》,4项费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  一是依法应当由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;二是依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;三是应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;四是根据物业服务合同约定,应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。



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