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沪楼市不见"红5月" 二手房成交量下降 议价空间加大
2008年6月2日 04:00
来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:崔笑愚

  因预计5月新盘上市井喷影响,很多人纷纷预测,离开观望气氛浓厚的4月之后,沪上楼市应该迎来传统销售旺季“红5月”。结果却恰恰相反,5月新盘不仅没有“井喷”,反而还有10个楼盘“失约”,推迟到了6月上市。二手房方面,5月份的整体成交量也有所下降,部分地区房源议价空间加大。

  业内人士分析认为,总的来说,市场需要一段平静的调整期。如果不再有更严厉的政策出台,预计市场应该可以稳定一段时间,但受到多方面影响,成交量逐渐向下的趋势有所抬头。

  中内环小户型仍受关注

  原本5月将是一个新盘大量上市的时段,其中一些在中环或内环附近,且靠近轨道交通的小户型楼盘尤其受到人们关注。4月曾上演熬夜排队的天山华庭的“姐妹楼盘”———天山怡景苑在5月30日上午开始领号,记者看到现场排起了长长的队伍,一上午就已经发号500
多个。

  5月30日上午11点左右,记者来到了天山怡景苑的售楼处,现场已经有50多人在排队了。据售楼处的工作人员介绍,该楼盘是上午7点30分开始放号的。现场的一位女士介绍说,她是上午10点来的,听说前面已经进去了两批人了,每批都在15人左右。在进入售楼处后,还要在售楼处广场继续等候。从到售楼处到最终拿到房号总共需要1个半小时到2小时左右。

  紧邻中山北路、金沙江路路口,与轨道交通3号、4号线站点近在咫尺的恒陇丽晶公寓,由于其推出的房源基本都是70-80平方米的小户型,也曾是5月业内关注的热点。记者昨天到该楼盘的售楼处时发现,已有大量客户前去咨询,现场填的登记表上已经密密麻麻填了不下100个电话号码。不过令人意外的是,售楼人员表示,原定5月中旬开盘,现在要推迟到6月底才能开盘。

  5月10个楼盘未上市

  佑威房地产研究中心的最新监测数据显示,原先预计在5月上市的34个楼盘中,有10个楼盘没有上市,这些楼盘基本上都要推迟到6月上市,加上原先预计6月要上市的20个楼盘,整个6月的新盘数量预计将达到30个之多。

  这些被推迟到6月上市的楼盘中,有报价达8万元/平方米的翠湖天地御苑三期、豪景苑和世茂山庄二期、南郊别墅等高档楼盘,还有天山怡景苑等较受市场期待的楼盘,也有海派青城等近郊小户型公寓。这些市场关注度非常高的楼盘,不约而同地选择了延期开盘。

  记者了解到,5月失约的楼盘预计都将在6月开盘,使得6月开盘的楼盘将达30个。推迟开盘的翠湖天地御苑三期、豪景苑,加上本月即将上市的浦江公馆,内环内的高档楼盘就有3个。中环的天山怡景苑、恒陇丽晶苑、嘉定的德邑小镇和松江的海派青城等,推出的都是50-90平方米的小房型公寓,这些楼盘最受年轻中产家庭关注。另外还有普陀的阳光威尼斯、闵行的上海风景、宝山的万科四季花城等楼盘会推出新房源,这几个大盘也是中产家庭比较关注的楼盘。如果这些楼盘都如期上市,6月将成为今年小户型房源上市最为集中的月份。

  佑威房地产研究中心主任薛建雄指出,楼市如果不受各方因素影响的话,10个市场关注度高的楼盘就不会推迟上市,那么5月的成交量可能就会有较大幅度的上升。这个购买能量推迟到6月后释放,可能带来6月楼市的微幅上调。不过他也表示,就算30个预期6月上市的新盘,都不“失约”,也只可能释放部分刚性需求,不太可能把楼市哄热。

  佑威房地产研究中心的数据显示,5月前28天,上海共新推商品住宅(剔除动迁配套房,下同)104.91万平方米,成交量为92.93万平方米,商品住宅的平均成交价格较4月同期下滑了8.2%,为13893元/平方米。

  业内人士分析,5月商品住宅的平均成交价格有所下滑,其主要原因是,供不应求时消化的存量房源基本上是市区的高价房,均价就被大幅拉升,反之5月供求总体平衡,成交的以中外环房源较多,成交均价也就被拉低了。

  二手房整体成交量下降

  “我们这里又有一套不错的房子,您可以来看一下吗?”、“给您推荐一下徐汇的×××苑,要看房的话打我电话”。近两周来,记者频繁接到各中介公司业务员的来电,询问是否要看房,其频率较4月的时候大大提高。

  记者近两天也走访了一些“黄金地段”的中介门店,发现不少又出现了“门可罗雀”的情况。在近五角场的政通路上,短短100米连续开了三四家中介门店,尽管这几家店几乎都挂出了一些1.8万-2万元/平方米的性价比较高的房源,可下午两个多小时的时间里,一个进店的客户都没有。

  最近两天,本市几大房产中介公司陆续发布5月成交报告,大部分报告均显示,较去年同期和今年4月,今年5月的成交量和成交总金额都有一定下调。美联物业各分行统计,5月不少购房者已经产生了推迟购房的心态。但由于刚性需求的存在,业主对后市普遍看好。买卖双方再度博弈,5月楼市继续观望,环比4月,整体成交量下浮10%-15%。

  信义房产最新出炉的上海二手住宅市场成交简报显示,与去年同期市场发力上攻相比,今年5月市场表现温和,量缩价稳,成交总套数、成交总面积,成交总金额均有5%左右的下降,观望态势依然浓重。

  上海中原研究咨询部经理马冀表示,总体来看目前成交价格依旧稳定,并没有太大起伏。随着房东心态趋稳,部分房东议价空间有所上升。目前买卖双方的市场信心还在逐步观望和整理的过程中,同时伴随着股市逐渐趋稳等外部因素影响下,预计近期的市场人气将会有所恢复,而前期浓重的观望气氛究竟要维持多久,还有待政策面和市场面的双重考验。

  房东议价空间继续放宽

  在近期给记者打电话推销房源的中介公司中,与以往不一样的是,4月时业务员来推销房源是很少有表示可以“讲价”的,而在最近一段时间,记者接到的推销电话中,不少人都表示,价格还可以再跟房东“谈谈”的。

  马冀告诉记者,从去年市场二次房贷政策出台以来,房价一直处在调整阶段,实质上此轮二手楼价的调整也是分阶段的:第一阶段是二套房贷政策刚出来的时候,以部分短线投资客为主导的业主果断降价出货。第二阶段是在春节过后,由于经过大半年的时间市场上的购房意愿依然低迷,逐渐失去耐心的业主趋于妥协。现在看来,在买家逐渐找回“讨价还价”的“上帝”感觉的同时,业主的适当让步也不是不可能了。

  5月初,随着客户观望气氛增加,部分房东已经有所察觉,前期有跳价行为的。持房以待的房东,部分已重新调整价格,并表示只要价格合理愿意出售。据中原地产徐汇区区域经理张振凯介绍,5月上旬有近10%的房东下调了其挂牌价格,一般集中在250万-300万元的房源,降价幅度在5万-10万元左右。

  不过从总体来看,降价出售的业主或积极入市的买家仍在少数,业主与买家依然处于僵持状态,买卖双方观望情绪仍然存在是个不争的事实。另一个值得关注的是,受“五一”小长假开发商促销的影响,加上一、二手差价区间缩小,各地一手市场分流了不少二手市场客人。

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