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部分中介私下违规操作 "期房转让"频挑战"期房限转"

2008年7月10日 04:17

来源:新闻晨报 作者:徐运 陈抒怡 选稿:施卿

  近期房产市场的清淡,让一些中介公司又铤而走险,挑战期房限转的规定。记者在近几日的调查采访中发现,有部分中介公司私下里违规操作期房转让。

  现场探访

  期房转让比比皆是

  虽然有明文规定不许期房转让,但在目前市场,中介公司的期房转让已成为行业内公开的秘密。昨天,记者实地探访了威宁路地铁站附近不足200米长,但遍布中介公司的一条街。其中接受采访的5家房产公司都表示,能够提供未竣工的预售商品房房源。

  ■案例1

  长宁区天山板块有一批小房型为主的楼盘开盘,使得该板块在房产市场低迷时依然热度不减。“我们的房型你现在去售楼处买肯定是买不到的,全部来自内部。”与一新开楼盘仅隔一条马路的某房产中介公司工作人员一听记者询问该楼盘的情况,忙不迭地向记者推荐起一套一房一厅的小高层二手房源,面积为55平方米,每平方米价格2.1万元。“说是二手房,实际上完全是一手房。”该工作人员介绍说,“目前该房东只和开发商签订了预售合同,要到2010年3月才能交房拿钥匙和产权证。”

  当记者询问如何购买这种还未拿到产权证的房源时,该工作人员表示,一旦确定买房,他可让房东带记者前往开发商那里直接在合同上改名字就行了,对购买者来说,没有任何风险。不过记者除了需要支付购房费用外,还要另外支付购房总价1.5%的中介费。“中介费不是1%吗,你怎么还要增加0.5%?”记者不禁提出疑问。“这个嘛……”在记者一再追问之下,他只好解释说,其中的0.5%是给房东的“好处费”。据他介绍,因为房东和开发商关系熟,所以能拿到比开盘价更低的价格,房东赚的正是这其中的差价和“好处费”。

  ■案例2

  与该房产中介距离十多米的另一家中介公司内,工作人员告诉记者,该公司手中有另一处新开楼盘的“二手房源”,也是一房一厅,面积为65平方米,两年后才能交房。该楼盘开盘均价为2.1万元,而在该中介公司,这套“二手房”的单价为2.25万元。“购房总价为146万元,其中已经包括了中介费和给房东的‘好处费’。”

  工作人员在“交了底”之后安慰记者,“实际上你一点也不吃亏,这个价格虽然比开盘价高了一点点,但是这种小房型你上哪里找去呢?”根据该工作人员的说法,购房的程序和记者从前一家中介公司了解到的差不多,只要直接去房地产开发商那里改名字就可以了。

  记者在走访后发现,目前这些中介公司手中的房型主要是一房一厅或一房二厅的小户型。

  操作“没有任何风险”

  房屋买卖的上下家试图实现期房转让的做法,真的如同中介公司员工所说,“没有任何风险”吗?

  专门从事房地产诉讼的联业律师事务所主任律师王展告诉记者,在办理期房转让之前,下家往往要先付一笔“定金”给上家以表“诚意”,但因为这样的交易本身就是违规的,如果期房最后未能办出产证,下家很难要求上家返还定金;即便是产证办出之后,上家拒绝签订房屋买卖合同,下家虽然可以要求上家返还定金,但很难再买到那套看中的房子,最后“白忙活”一场。

  改名如何通关

  那么这些“改了名”的期房合同怎么通过房地产交易中心这道关呢?

  一位中介公司经理告诉记者,购买新房时,从与开发商签完预售合同,到送房地产交易中心备案这段时间是监管的空白期,期房转让,就是钻了这个空当,在送交易中心前就完成了上下家更名的工作,这样做对开发商来说,几乎没有难度和风险可言。当然,一旦房源送到交易中心备案后,直到产权证办出这段时间,是绝对不可能再更名了。

  据了解,如何完成空白期合同的管理的确是对“期房现转”监管的难点,如果一刀切,一套房源如果签了预售合同,就不能再进行变更显然也不合理,因为这样等于把真正需要退房人的路也给堵住了。因此,如何既能有效防止期房转让、又能保障正常购房者的合法权益成为急需解决的问题。

  卷土重来原因何在

  一般来说,违规操作期房转让的做法,只有在市场较热的时候才会流行,因为某些热销的期房楼盘在售楼处一房难求,急需此房源的购房者只得到中介那里加价再买。可为何在目前市场成交非常清淡的情况下,期房转让又卷土重来了呢?

  ■原因1:

  市场清淡,业务员迫于生存压力铤而走险

  易居臣信一位资深经理人告诉记者,近期的业务平淡,一些小中介公司,或者大中介公司的部分业务员迫于生存压力不得不铤而走险,做起违规的期房转让买卖。

  据他介绍,中介公司的业务员每月只有1000元出头的工资,大部分收入得靠卖房提成的佣金。在市场好的时候,表现良好的员工每月5000元的佣金收入是没有问题的,可是在刚过去的6月,市场清淡,个别业务员出现了“零佣金”的尴尬情况。这时做期房转让的买卖,虽然有风险,但通过交易也能赚取佣金,至少可以解“燃眉之急”。

  ■原因2:

  房产商担心销售业绩,让中介公司帮忙一起卖

  一位房产销售业内人士告诉记者,销售商担心销售业绩不佳,也会特意留出一部分期房房源给中介公司,让他们帮忙一起卖。

  ■原因3:

  投资客想见好就收,急于到中介公司去挂牌

  此外,还有可能是有些投资客,“吃”下房源后,发现情况不妙,想见好就收,也会急于到中介公司去挂牌。

   [名词解释]

   有关“期房转让”

    所谓期房转让,就是上家在已和开发商签订预售合同的情况下,又和下家约定,在上家的小产证还未办出之前,办理更名手续,最后这套房子就成了后者的。

    这种方式除了违反有关规定,其弊端是有可能会出现“一房多卖、一女二嫁”的变异情况。而且如果已经出现了这种情况,或者上家改变主意不愿卖房了,由于这种交易形式本来就违规,所以买方也很难通过法律途径维护自己的权益。

    有关“期房限转”

    上海是从2004年起开始实行期房限转政策的。市政府当年颁布的《关于预售商品房转让问题的决定》规定,“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”

    根据该规定,在房子没有造好,房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前,消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给别人。