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各方激辩上海楼市何时见底 专家:新盘价格近期难升

2008年9月8日 03:54

来源:新闻晨报 作者:徐运 陈抒怡 选稿:崔笑愚

  走过交易惨淡的七八月份,对于开发商来说,楼市传统的“金九银十”已近在眼前。今年的“金九银十”还能保持“成色”吗?楼市是否已到底部?现在是买房的好时机吗?围绕着这些问题,在近日由晨报主办、易居房地产研究院和新浪上海房产频道协办的“楼势沙龙”上,与会专家、业内人士纷纷给出了自己的不同看法。

  值得注意的是,作为房地产的龙头之一,万科相关人士在会上称,公司此前的促销措施是让房价回归到购房者可以接受的价位,“目前万科不会再有大动作的促销措施了。”

  楼市是否见底?

  复旦大学房地产研究中心主任华伟:楼市“冬天”已经过去了,春天也来了,但并不是春光明媚,原因是“全社会都缺钱”

  易居房地产研究院副院长丁祖昱:楼市还在“冬天”,何时“迎春”要看四条件

  房地产商:2009年将是房地产市场的春天,因为宏调已到位,上海将迎世博会

  6月,上海出现首例退订已拍得地块;8月,在外环线附近一些楼盘价格率先松动后,被认为是“价格堡垒”的中心城区楼盘价格开始出现松动迹象;9月,万科率先抛出8个楼盘大搞促销,平均折扣在95折左右,并喊出“直降10万”的口号……楼市降价声频频传出,但究竟何时才算见底?

  对这一问题,易居房地产研究院副院长丁祖昱认为,目前的楼市可以说是进入“冬天”,但何时迎来“春天”,也就是楼市重新企稳要看很多条件,“除了看媒体的反应是否多样性,股市是否稳定下来以外,还要看房价调整是否到位以及银行方面的政策。”

  丁祖昱进一步解释说,房价调整是否到位的标志是房价是否已到了购房者可以接受的价位,“如果房价调整到让购房者觉得可以接受,就是楼市有希望企稳的标志。”

  而对银行方面的政策,丁祖昱表示,如果银行对个人贷款的紧缩政策稍微宽松一点,那么楼市也可能迎来新一轮的发展空间。

  “我认为房地产的冬天过去了,春天也来了,但并不是春光明媚。”复旦大学房地产研究中心主任华伟在沙龙上表示,之所以不是“阳光明媚”是因为老百姓目前的购买力不强,“全社会都缺现金”。

  “从宏观面来看,中国经济面临前所未有的困难。”华伟表示,传统的外需带动内需的模式遇到彻底的挑战,“欧洲的‘滞涨’已经是事实,所以出口很难增长。而内需则主要集中汽车和房地产,汽车受道路、资金的限制,因此房地产是阻止中国经济下滑的‘唯一的救济’。”

  华伟认为,从政府的角度讲,应该释放存量房,解放预售房,然后稳定股市,让老百姓把股市中的资金适当地撤出,“最后,老百姓的工资要有相对比例的上涨。”

  相对于专家,一些房地产开发商显得更有信心。“2009年将是一个不错的年头,是房地产市场的春天。”金地上海公司营销部总经理康家东分析认为,从政策面来看,国家宏观调控已经到位,而接下来上海将迎来世博会,“这些因素都将给上海房地产市场带来积极影响。”

  虽然对楼市见底这一问题都没有给出直接的答案,但无论是专家还是房地产商都表示,楼市真正底部只有事后才可以给出,“当楼市真正企稳后,我们回过头才可能发现真正的底部。”一不愿透露姓名的专家说。

  现在是买房的好时机吗?

  消费者:超过7成称会继续观望华伟、丁祖昱:楼市仍存刚性需要,但购房需求不会“火山喷发”,而是“细水长流”

  记者调查:看房的人不少,买的不是很多

  来自网上的一项显示,目前消费者观望心理依然浓厚:当问及“你会现在购房吗”?75.93%的被调查者给出了否定答案,表示会“继续观望”。

  尽管目前楼市中观望的人占大多数,但并不是所有人都能“等等看”,准备结婚的“小年轻”,想给子女准备婚房的家长……这些都是专家口中的“有效刚性需求”。

  对现在是否是买房的好时机,丁祖昱没有给出直接的答案。丁祖昱表示,目前楼市仍存在“有效刚性需求”。“这些刚性需求中,既包括首次置业的,也有大量希望改善住房条件的。”

  丁祖昱认为,市场需求在一个时间点全部爆发出来,这种情况应该不会再看到。“去年为什么有这个情况,去年股市暴涨,财富就像是捡来一样,把财富消费掉,房市是很好的方式。”

  华伟也表示,目前楼市仍存在有效刚性需求,但这种购房需求不会一下子“火山喷发”,而是“细水长流”,“比如有两个年轻的新上海人,买了一套住房,原来只花了四五十万,现在可能市场价格涨到200万。面临着养儿育女的这对新上海人可能会把原来的住房变成现金,然后再以首付的方式买更大的房子。”

  专家的观点在记者采访中得到了部分印证。8月以来,记者在一些楼盘的售楼处看到,看房的人是不少,尤其是近期优惠促销幅度较大的楼盘,但买的不是很多。

  九十月有无便宜房可“淘”

  万科:促销措施是让房价回归,目前不会再有大动作的促销措施

   金地:听说有开发商在九十月推出刺激性动作

   专家:新盘价格上很难上升

  8月,万科、金地率先在浦东新区三林板块点燃战火:万科宣布单套房产最多可以优惠10万元,而金地也不甘示弱地采取“特价”方式力推旗下楼盘金地湾流域。接下来,房地产还有什么样的动作?九十月还有便宜房可淘吗?

  围绕这一问题,万科市场企划部经理金衍介绍说,经过8月底8个楼盘的促销后,万科一个周末就回笼了3亿多元的资金,“这表明促销还是很有成效。”

  金衍表示,万科的促销措施正是将房价回归到购房者可以接受的价位,同时也使万科打开了销售渠道。“在这种情况下,目前万科不会再有大的促销措施了。”

  不过,这并不意味着在九十月份不容易淘到便宜房,“我听说一些开发商九十月份会推出一些刺激市场的动作。”沙龙上,金地上海公司营销部总经理康家东透露。不过他没有进一步解释是何种措施。

  丁祖昱则认为,今年九十月份的楼市销售量比去年可能有一些不足,甚至比四五月份的销售量都会低,“新盘价格上很难在金九银十上调,(新房的房价)很难再往上升。”