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买的卖的都在等 近期上海二手房成交评估价下调1%-2%

2008年10月22日 06:47

来源:新闻晨报 作者:陈抒怡 选稿:解敏

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图片说明:由于楼市进入调整期,房地产交易中心的人气也有些不足。

  由于近期上海二手房价格下调,“盯牢”二手房成交价格的房产估价公司也在相应调整所核定的价格。昨日,记者从一些进驻房地产交易中心的房产估价公司获悉,最近一段时间,二手房核定价格随市下调幅度约为1%-2%。

  与此同时,记者还从本市多家房地产中介公司了解到,自国务院提出要降低房地产交易税费、支持居民购房后,咨询看房的市民有所增加,但交易量未出现反弹。

  经常根据市场更新核价

  昨日下午,记者分别来到黄浦区房地产交易中心和普陀区房地产交易中心。与几个月前相比,房地产交易中心人气明显不足。“最近几个月,每天的单子一般只有4-5笔。”进驻黄浦区房地产交易中心的上海八达房地产估价公司工作人员说。

  一不愿透露姓名的估价业内人士告诉记者,从各个区汇总的情况来看,目前的估价量较今年初大幅下降了6成左右,“这也反映了实际成交量下跌。”

  除了成交量下跌外,成交价的变化也已反映在核价过程中。“最近几个月来的成交价确实在下跌,我们也会对核定价格进行一定的修正,以做到在核价的时候既防止交易双方通过做低房价来避税,也避免‘误伤’没有作假的购房者。”据八达房地产估价公司相关人士介绍,为了准确估价,该公司自备了一套房屋价格数据库,并经常根据市场情况来更新这个数据库。

  “前两天我们对中远两湾城的一套二手房价格的核价就进行调整。”该人士向记者举例说,购房者提交的合同显示交易价格为14000元左右。“这一价格与数据库中17000元的参考价格明显不符。”该人士说,之后为了了解情况,估价师多次走访实地取证,了解到最近中远两湾城地区房价确实有一定下跌,且该套房无法看到苏州河景观,因此估价师最终判断核定价格为15000元。

  据一位业内人士透露,最近在房价走低的情况下,估价师都会根据各楼盘实际情况作相应调整,调整幅度约为1%-2%。

  买的没增但咨询看房多了

  虽然估价公司称目前市场总体还比较淡,但来自房地产中介的说法称,受国务院提出要降低房地产交易税费,支持居民购房消息影响,近来咨询看房的市民开始增多。“消息发布后的一两天内,前来看房的客户确有增多。”中原地产张江店的杨经理昨日介绍说,最近两天约有30%的老客户主动打电话联系,询问政策情况并表示周末要看房,“预计本周末,看房人数将有明显增加。”

  而美联物业杨浦区域经理苏敏也表示,最近看房者增加了两成左右,“虽然交易量并没有明显增加,但可以看出市场信心已有所回升。”

  不过,业内人士普遍认为,只有当房地产交易税费降低的具体政策公布之时,房地产市场才有可能真正恢复生机。“在政策还未明朗之前,部分购房者为了享受即将公布的财税政策,而放缓了购房脚步。”汉宇地产相关人士表示,最近公司有好几个门店反映,有购买意向的客户表示要等政策发布之后再交易。

  【案例】买卖双方推迟交易等“利好”明朗

  看了两个多月房子的孙先生,最近看中了杨浦区一套建筑面积为100平方米的二手房,房屋位于中内环之间。与上家讨价还价后,孙先生将成交价定在150万元。

  原本孙先生本周就要支付定金,但从媒体上了解房地产交易税费要降低的消息后,他和上家一致决定要将交易推迟到政策发布之后。孙先生咨询中介后得知,作为购房者,目前需缴纳交易手续费、登记费、抵押登记费、配图费、契税、合同印花税、权证印花税等多种税费,总共有46310元。包括:

  交易手续费250元(建筑面积×2.5);一次性交易登记费80元;配图费25元;抵押登记费200元;权证印花税5元,合同印花税750元(以房价的0.05%征收)。此外,由于房屋单价每平方米1.5万元,按照规定,中内环单价超过10000元的房屋视为非普通住宅,所以孙先生需缴纳房产总价3%的契税45000元。

  而上家目前需缴纳的税费共计108500元,包括:交易手续费250元,合同印花税1500元;个人调节税15000元(房价的1%);土地增值税为7500元(上家购得此套房子刚刚2年,3年内房产按0.5%征收)。此外,由于上家购得此套房产未满5年,将按照房价的5.55%征收营业税,为84250元。

  房地产交易税费降低后,孙先生和上家可省多少钱?由于目前政策未公布,具体数字很难计算。“等政策发布后,我和上家的交易税费肯定都能有所下降,我也和上家商量过了,他减少的税费一部分还能抵消房价,对我来说不是一举两得?”孙先生告诉记者。

专题:上海楼市迷局