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商业贷款利率低于公积金 提醒:防范优惠中 的风险

2009年4月24日 03:54

来源:新闻晨报 选稿:朱燕亮

  商业贷款利率比公积金还低?近来许多贷款公司与银行合作,向购房者推销他们的优惠房贷,这些优惠往往低于央行规定的七折优惠幅度。这其中是否有暗算?法律人士提醒,市民在希望获得实惠的同时,需要防范优惠中的风险。比如,在签贷款合同时,合同上所注明的贷款利率必须与对方的口头承诺相同。千万不能“嘴上一个价,纸上一个价。”

  商贷利率低于公积金

  按照目前规定,房贷最优惠利率不得低于7折,可是,记者发现近来多家贷款公司与银行联手用变相方法揽客,让客户享受更低的利率,有些甚至低于公积金贷款的利率。

  有没有想过商业贷款的利率比公积金还低?上海华燕抵押贷款顾问有限公司一名业务员告诉记者,通过该公司办某银行的商业贷款,5年期以上商业贷款利率可以最低到3.78%,这一利率不仅大大低于7折贷款利率4.158%,甚至比公积金贷款利率(3.87%)还要低。“你签房屋买卖合同前,最好先让我们初审。”该业务员说,“我们要看你的资信情况和房子是否符合优惠的要求。”据他介绍,如果要申请低于公积金的优惠房贷,至少要贷款30万元以上,房龄最好不超过10年,面积大于50平方米。最后,他还“千叮咛万嘱咐”,千万不要和中介公司签了合同。“中介会找指定银行给你贷款,他们肯定不会给你那么优惠的额度的。”

  房贷公司催生“零利率”

  除了低于公积金外,还有更极端的例子,凯弈投资咨询公司与某商业银行联手推出可享受“零利率”的贷款方案,只要商业贷款金额在100万元以上,享受7折贷款利率4.158%的基础上,在指定银行的理财账户里保持一定金额的活期存款,当活期存款金额比贷款金额多36.5万元的时候,就可以享受存贷利息差为零的优惠。“这意味着贷款不用付利息。”凯弈投资有关人士称。

  仔细分析,“存贷利息差为零”实际上并不是贷款利率为“零”,而是相当于存款和贷款都没有利息。当然,贷款者还是合算的,因为5年期以上活期存款利率只有0.36%。

  此外,不少商业银行和房贷公司为争夺新房贷客户,也在房贷促销时赠送各种价值不同的礼品,从奥运纪念册、贺岁银条到ipod、笔记本电脑,贷款数额越高,送的东西“含金量”也越高,最高贷到100万元以上可以送价值8000元的日本游。

  业内人士透露,目前银行的促销,一方面是通过送礼争取新客户,另一方面则通过变相降低利率“挖角”其他银行的存量客户,同时“套牢”本银行的老客户。凯弈投资市场部负责人孙怡表示,目前的存量房贷客户大多已享受到七折利率的优惠,有的手中有闲钱可能考虑提前还贷,这部分客户是银行“挖角”的重点,今年年初的存量房贷争夺战,主要围绕不能享受七折利率的客户。现在,该享受的都已经享受到,银行要继续扩大业务,就要在利率上做文章。

  优惠来源于银行“返利”

  在目前楼市有所回暖的背景下,各家银行都在争夺优质的房贷客户,也有其他银行打擦边球试探监管层“利率不得低于基准利率7折”的监管底线。但银行房贷产品并没有拿“利率低于7折”作为宣传重点。前不久深发展银行曾推出了“点按揭”业务,相当于最低给房贷打六三折,但推出不久就在全国范围内暂停。

  一银行界人士昨天告诉记者。一方面,在银行对房贷实行七折利率的情况下,此类产品可能导致银行形成恶性竞争;另一方面,在利差缩小的情况下,如果大规模铺开此类产品,银行未来要承担较大的坏账风险。但是在竞争激烈的情况下,仍有部分银行通过与“贷款公司”合作,以他们的名义拉贷款。

  另一名银行业内人士透露了其中的奥妙,“一般来说,由贷款公司帮银行拉贷款,银行会给他们一定‘返利’,成交一笔返一笔。于是,贷款公司就把‘返利’中的一部分再返还给贷款客户,形成所谓低于7折的优惠利率。”

  那享受这样的“优惠贷款”有无风险呢?联业律师事务所主任律师王展告诉记者,需要注意的是,在签贷款合同时,上面所写的利率必须与业务员承诺的利率相符合。有些业务员会“打包票”说,“合同上写的是符合规定的7折贷款利率4.158%,但是实际执行的是低于七折的利率。”这样的“包票”是不能信的。

  “一切以合同为准,对方承诺多少利率,必须白纸黑字地写在贷款合同上。因为如果将来贷款公司拒绝给予购房者优惠利率,如购房者因为合同上未写明,就会吃哑巴亏。”王展说。

  此外,合同上还必须约定,基准利率应该根据央行的规定而调整。否则如果将来再降息,你的“优惠利率”反倒不能降,反而成了“偷鸡不成蚀把米”。