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投资客开始搅动上海楼市 沪豪宅上月成交 量涨四成

2009年5月18日 03:43

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:朱燕亮

  李嘉诚推出的御翠园双拼别墅已全部售罄。温州、山西投资者大大出手买入南汇别墅。陆家嘴和北静安有人出手抄底……随着楼市回暖,上海楼市“一池春水”又开始被投资客所搅动。21世纪不动产上海锐丰陆家嘴区域高级经理杨雷透露,前两周陆家嘴板块出手的购房者中,投资客已占三成左右。专家分析,投资客开始买豪宅的主要原因,一方面是他们担心通货膨胀,“钱不值钱”,认为购买不动产可以保值;另一方面贷款利率正值低谷,贷款买多套房的压力也没前两年那么大。

  上月豪宅成交升四成

  记者昨天在上海市房地产交易中心“网上房地产”上看到,和记黄埔旗下御翠园于4月25日推出的24栋双拼别墅,有13套显示“已售”,另外的11套都“在售”。但是销售人员告诉记者,实际上剩下的11套都已经付了定金了,但是因为还没正式签约,所以在网上房地产的信息中仍然显示“在售”。

  和记黄埔旗下的御翠园这24栋双拼别墅,每栋价格在1300万-1500万元左右,比御翠园7期独栋别墅的价格低了一半之多。御翠园的热销,实际上是受浦东东郊别墅区成交的带动。位于浦东龙东大道的东郊别墅区,是继花木别墅区之后的,浦东又一顶级别墅板块。华洲君庭、合生东郊华品和东郊花园都集中在此。

  御翠园的热销,只是目前豪宅成交回暖的一个缩影。“和记黄埔”开发的另一个豪宅项目———古北御翠豪庭的销售量从2月的11套,上升到了4月的56套。仁恒河滨城在3月成交几乎翻番后,4月更是卖出了惊人的329套。

  据“易居中国”统计,4月上海3万元/平方米以上的豪宅成交量达到672套,环比上涨了44%。二手房方面,根据中原地产的统计,4月该公司豪宅成交套数为52套,而1—3月分别成交9套、13套、30套。豪宅成交量的加速上升,导致了楼市均价的止跌回升。

  温州炒房团重出江湖?

  御翠园代理商易居中国分析师薛建雄说,24套双拼别墅买的人“大多是些身价过亿的实业家,主要是新上海人,其中是有几个温州人,但谈不上是‘炒房团’。”

  在陆家嘴,温州投资客的身影也出现了。“楼市回暖提升了投资客买豪宅的信心,而且这些温州投资客的资金也较为充裕,不再像以前的‘炒房团’以短期炒作获利为目标,且多选择带租约房源以减轻还贷压力。”杨雷说。一般而言,目前较低的房贷利率使得投资客会在购房时尽量多贷款。另外,这些人在房源选择上也有较高的标准,即选择地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘,如在陆家嘴的仁恒滨江花园和北静安的静安枫景苑,近期就有多套房子被投资客购入,其中有一些温州投资客。

  “最近就有一个温州人在仁恒滨江花园买下两套房子,总价分别为310万和550万元。”杨雷告诉记者,他们青睐的是抗跌性好的房源,也就是位置、房型俱佳的房子。

  贷款利率低降低投资成本

  是什么原因促使投资客重出江湖呢?专家分析,不动产保值的概念一直深入人心,在预期可能通货膨胀时,不少人会选择购买高档房产。另一方面,现在银行商业贷款利率处于低谷。有实力的买家只要控制好租金水平,偿还贷款并不吃力。

  一个买了两套房的投资客,他完全有能力两套都一次付清,只是目前的贷款利率较低,加上两套房源均带租约,月租金分别在1万元和1.3万元,于是那个投资客将两套房的月还贷金额均控制在1万元左右,节约下来的购房款则再做其他投资。

  不过值得注意的是,目前上海的豪宅平均投资回报率并不高,仅在2%—3%左右,还不及银行4%左右的定期存款利率。主要因为近期豪宅市场成交活跃,价格止跌回稳;租赁市场却依旧整体下滑,导致了当前租赁投资回报率进一步下滑。

  楼市拐点出现?

  豪宅热销,价格也有所上升,那么这股热潮会不会带动整体楼市形成新一波拐点呢?

  中原地产研究咨询部经理马冀表示,当前豪宅市场价格处于相对低位。从长期发展来看,全球金融风暴之下中国经济依旧保持着稳定发展的良好态势,而上海有世博会、上海国际金融中心建设等利好支撑,年内在投资需求的释放上还有着较大的潜力。去年底以来豪宅的价格出现了较大幅度的回落,如古北的房价当时基本回落至均价3万元,甚至更低,相当于2006年年中的水平,因而2月之后买卖市场明显活跃,未来上海高档公寓市场依旧具备较大的发展空间,但不能说标志楼市的“拐点”已出现。

  在买涨不买跌的心理预期和业主惜售的共同作用下,豪宅的“追涨”极有可能重现,而业内专家则认为“大可不必”。由于金融危机影响,目前离房地产市场真正“火”起来还有一段相当长的时间,目前房地产市场总体来说还只是阶段性的回暖,豪宅市场也不例外。

专题:上海楼市迷局