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近六成土地闲置 2007年众多"地王"至今难解套

2009年8月21日 03:54

来源:新闻晨报 作者:林劲榆 实习生郑雯婷 选稿:朱恬

  当各方继续争论“地价房价比”的时候,一份报告显示,即使房价已明显上涨,但是2007年的众多“地王”至今难解套。更值得关注的是,今年又有更多的“地王”豪赌房价。昨天,中原地产公布了其所检测的12个城市的土地数据,并选取了40家知名发展商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,从分析数据来看,目前近六成土地闲置,地价比重高导致旧“地王”入市缺乏动力,由于目前土地市场再次转热,新地王前途很难预料。

  “地王”隐身导致地荒假象

  通过中原地产对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的分析,270幅地块中除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市,形成实际供应。27%的土地还处于待开发状态,30%处于规划在建状态,尚未形成实际销售,造成住宅市场短期供应紧缺,形成“地荒”的假象。

  从各大开发商拿地的情况来看,大型开发商在公开市场上获取的土地数量以2007年最多,占到270幅土地的45%。而按照土地开发周期两年时间计算,2009年正是2007年土地全面入市的时间。在所有270幅地块中,目前仍有20%的土地处于闲置状态。从98个在售项目的地价和房价情况来看,目前接近一半的项目的土地是在2007年取得的,这部分项目的地价比重最高,平均值达到38%,远高于市场平均地价比25%。

  中原地产有关分析人士表示,从数据来看,2007年土地的高闲置状态主要原因正是开发商拿地成本偏高。

  “新地王”很可能重蹈覆辙

  土地成本的普遍偏高,导致2007年多数地王目前仍处于闲置状态。据统计,2007年全国18幅地王中除去4幅退地地王,14幅地王中有7幅处于闲置待开发状态,7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%,其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%。

  随着新一轮开发商拿地热的到来,高地价导致的“地王”深度套牢可能重现。从统计数据来看,2009年初各地土地出让仍以底价为主,进入第二季度后,多城市相继出现天价地块,尤其是6、7月份土地成交愈加火爆,2007年的“地王”潮重演。

  根据中原地产2009年热门地块楼面地价和周边房价的对比来看,北京今年上半年出让的五块地王地块中,地价占周边楼盘价格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地块中,地价占比平均也在70%以上,其中宝山一地块的楼板价甚至已经出让时当地房价持平。

  中原地产有关分析人士表示,目前地价已明显高于市场平均水平,风险较大。由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响,房价涨幅往往难以达到预期水平,甚至出现下跌,从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。

  [相关链接]

  城市地价占比为25.7%机构调查接近官方数据

  近日,克而瑞\(中国\)研究中心参照十大典型城市754个项目的调查,使用地价与项目开盘均价进行统计分析后,得出的地价占房价平均比例为25.7%,与此前国土部的结论基本一致。

  今年6月底,国土资源部公布了全国地价约占房价23%的结论,此后引发了业界的广泛讨论。根据国土部的统计,全国地价占房价平均比重为23.2%;其中十大典型城市地价平均比重为24%。

  克而瑞研究中心有关人士表示,25.7%的地价占房价比的平均数据采用了当时房价、开盘均价和整盘均价三种房价进行对比,能够观测出项目拿地时地价与周边房价的对比关系,和项目拿地后价格变化后的情况。而国土部调查的计算公式是房价除以地价,其中,房价采用的是项目开盘时的平均售价。实际上,在项目拿地、开盘后其售价通常都会出现浮动,采用开盘均价难以体现项目的实际价格水平。

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