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房产专家剖析"二套房认定" 亮点:异地购房贷款限制松绑

2010年6月6日 08:15

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:解敏

  “二套房到底该怎么认定?”、“数房还是数贷?”住建部、央行、中国银监会等三部委近日明确二套房的认定标准:“既认房又认贷”。昨天,本市房产专家纷纷指出,此次标准最大亮点就是对异地购房贷款限制松绑:不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,可以申请住房贷款,但要按第二套(及以上)的住房信贷政策执行。不可否认的是,国务院楼市新政出台以来,上海异地购房贷款猛降。
  
  考虑异地自住购房需要
  
  晨报曾报道过一些购房者因在外地有过贷款记录,再到上海买房时遭遇“被二套”,因无法提供纳税证明,结果面临无法贷款的窘境。现在,他们有了解套的希望。
  
  业内人士指出,相比之前国务院“新国十条”,住建部等三部委发布的通知,对于异地购房贷款的限制已有所放松。按照“新国十条”的要求,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。昨日下发的《通知》中的表述则改为,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。”也就是说这部分“被二套”的异地购房者现在可以在上海贷款买房了,只是必须执行二套房的首付和利率标准。
  
  从暂停发放贷款到按照二套房政策执行,难道楼市政策正在“松动”?业内人士认为,并不能这么理解,因为政策原文中还有这样的表述:“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。”“其实是在外地人购房的限贷政策方面给予了各个地方更多的自主权。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者,政策的微调更多的是考虑到外地人真实的自住购房需要,因为按照二套房首付50%以及利率1.1倍的标准,对于投机客而言已是较高的成本。
  
  异地购房贷款猛降
  
  不可否认的是,国务院楼市新政出台以来,限制非本地居民贷款购房,的确给上海楼市带来很大震动。上海中原研究咨询部高级经理马冀告诉记者:“5月份外地购房者不到所有购房者的20%,而去年同期,这个比例超过了40%。”
  
  上海个贷中介凯盛经略投资管理有限公司的市场统计数据显示,5月份,该公司的贷款签约额不到2亿元,环比4月下挫40%。该公司有关人士表示,上海楼市交易量极度萎缩,以及许多买卖合同还未签约就“流产”,许多资金实力无法满足贷款需求的购房者大都延迟了自己的购房计划。
  
  此外,贷款锐减的另一大原因就是外地购房者无法办理贷款。
  
  从严认定,杜绝“擦边球”
  
  尽管异地购房贷款看似有所放开,但专家认为,这次的认定标准总体来说一定是从严的。“统一后的二套房标准实际就是既数房又数贷,以数房为根本原则,将数贷列入补充条件。”杨晨青说,这其实是从政策面上杜绝了之前银行在二套房贷执行过程中打“擦边球”的情况。
  
  新政以来,虽然各大国有商业银行基本都能遵循二套房首付成数必须达到五成、严格执行1.1倍利率的规定,但是还是有小银行打“擦边球”,比如对曾经贷过款,但是前款已还清的客户还是视作首次购房。
  
  业内人士告诉记者,“擦边球”的根本原因之一还是过去由于政策制订部门之间对于二套房的认定表态不一致,造成“有的数房,有的数贷”的局面。
  
  现在三部委联合出台标准,对二套房认定做一个彻底的定调,对未来楼市的长远发展是有好处的。”杨晨青说。
  
  [政策背景]
  
  住建部等三部委明确指出,有下列情形之一的,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:
  
  ■借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
  
  ■对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。
  
  ■对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款。