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规避调控"AA制"买房渐兴 业内:这种方式风险太大

2010年11月30日 05:21

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:王丽琳

  以前有人为了投资而采取“合买房子,成本均摊,利益平分”的“AA制”购房模式,在限购、限贷为主的楼市调控新政下,“AA制”买房成为一些已经“被三套”的购房者的新选择。只是在业内人士看来,这样的“AA制”购房风险实在太大,不提倡。

  集资买房是常用炒房手段

  晨报近期报道的“何处可买万元房”话题,继续在网友中发酵。有网友提出“两人合买房子,成本均摊,利益平分”的点子,获得不少拥趸。

  记者昨天了解到,在房产投资领域已有“AA制”买房的成功案例。21世纪不动产上海锐丰静安区域经理李栋告诉记者,集资买房最早是温州人常用的炒房手段,几个人集资买下几套甚至一层楼面的房子,涨价了卖掉后再根据当初的出资比例分钱或者再投资。

  随后,一些精明的白领也学会了,当然规模和温州人相比只能说是“小来来”,不过也有收获不菲的。前不久他经手的一桩交易就很能说明问题:三个30岁左右的白领集资买了古北某次新房的一套一室两厅,买下时总价是200多万元,最近刚以300万元左右的价格卖掉。不到一年赚了100万元。相当于每人赚了30多万。

  “一般来说,用于投资的共同买房,所有出资人都会把名字列到房产证上。”上海大邦律师事务所张黔林律师告诉记者,关于各自出资的比例,今后的利益分配等是可以到公证处公证的。根据上海市东方公证处的“公证费收费标准”,房产转让、买卖公证收费,根据标的总价的不同,标准从0.01%到0.3%不等。

  合买规避政策不提倡

  “以前‘AA制’买房基本是为了投资,现在又有了新情况。”李栋口中的“新情况”指的就是以限购、限贷为主的楼市调控新政。一些已经“被三套”的购房者,由于搞不到贷款,全款买房的话资金又不够,就只能拉上亲戚朋友合伙买房。

  近期已有这样的案例:杨先生已有过两次贷款记录,再买房就不能贷款了,但是他仍想投资,可是手头资金又不够,为此他拉上好友黄先生,表面上看是以黄先生的名义买房、贷款,房产证上也只有黄先生一个人的名字,但是其实是两人一起出资合买的。他们私下里签了一份合同,约定各自付的首付数额,以后每个月的还款,包括卖房的收益怎么分配等,都写在合同的“补充协议”里。

  为了规避新政的查房查贷,一些“AA制”买房的人宁可房产证上不上自己的名字,这样风险也是极大的。“这样一来自己的利益就完全得不到保证了。”张黔林表示,假如甲乙共同出资买房,房产证上有甲的名字却没有乙。可是甲因为急需钱等原因突然想卖房,乙完全没有办法可以阻止。

  还有一种情况也有可能使得共同出资方“心不齐”。上海中原研究咨询部高级经理马冀介绍说,买一套房,过了一年,假如涨了10%,小富即安的朋友可能觉得“到位了,可以抛了,再不抛说不定就跌了。”而胆大的朋友则认为还能再大涨,这时到底要不要卖?听谁的?房产证上有名字的那一方要强卖怎么办?马冀建议,就投资而言,最好连预期上涨到什么位置,或者满几年就要转手也一起写到补充协议里,并且做公证。