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未来5年沪将新增百万套保障性住房 与其为邻你愿意吗

2011年2月13日 06:53

来源:东方网 作者:唐佳、张昱欣 选稿:孙晓菲

  东方网2月13日消息:据《新闻晨报》报道,在共康七村,一套48平方米的两房,最近的最终成交价格为1.9万元/平方米,总市值为91万元,房东因置换需求,抛售了该套房源,而下家是自住所购。

  这套房源和在建保障性房相邻仅两条马路。

  在嘉定江桥,有购房者专门冲着保障房去做邻居。张先生和谢小姐原本打算在外环一带的轨交沿线购买套二手小户型做婚房,得知江桥是上海一大保障房基地后,果断出手购买了江桥二村一套52平方米的一房一厅,总价76万元。事后,张先生表示,虽然目前江桥还不太闹猛,教育配套也不是很成熟,但考虑到有保障房基地在,政府一定会逐渐增加各类配套的,等七八年后孩子要入学时候,小学就不会是问题,而且配套上去了,房子肯定升值,现在买还是实惠的。

  每建1套商品房,将建0.8套保障房

  保障房真的来了。上海保障房体系由经济适用房、公租房、廉租房和旧区改造四部分组成。今后5年,上海将大力推进住房保障,新增各类保障性住房约100万套。在未来2-3年,随着上海居住格局的演变,像开篇提到的买家会越来越多。

  2005年-2009年的5年间,上海共建商品住宅11464万平方米,如果以90平方米每套计算,约建127万套;而未来5年上海将新增各类保障性住房约100万套。业内机构基于上述数据作出推论,未来5年,上海每建1套商品住宅就会建0.8套保障房———这无疑会对现有住宅小区布局结构产生重大影响。

  保障性住房根据其所处板块的不同,产生的影响也各不相同。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,像新江湾城板块,因为目前已被定义为高端住房的聚集区域,价格已经不是购房者考虑该板块的主要因素,所以保障性住房不会对此区域产生很大的影响。而顾村板块为小面积、低总价房源聚集区,房源总价较低是购房者购买该板块房源的一大原因,恰巧与保障性住房的需求相冲突,所以保障性住房的推出对该类板块利空更为明显。

  目前上海的保障房大致选址在宝山顾村、共康,松江泗泾,青浦华新、徐泾,嘉定南翔、江桥,浦东三林、周浦、航头,闵行浦江等地。这些区域一直受到年轻购房者的重点关注。而随着不少区保障房基地的确定,不少年轻购房者开始淘各保障房基地周边的二手房,这类购房者多半是以婚房置业为目的,有一定的收入和存款,既申请不到经适房,又无力购买中内环区域的商品房,所以有保障房基地的板块理所当然成了首选。

  和保障房为邻,有人欢喜有人愁

  对于收入不高的家庭来说,每增加一套保障房,意味着及早改善居住条件的希望离实现又近了一步,无疑是一个好消息;然而,对于目前已经及即将与保障房小区做邻居的商品房业主来说,个中感受则有点复杂。

  担忧派:拉低周边房价、轨交更挤了

  “新闻里说卢湾区的经适房基地就在轨交8号线芦恒路站旁边,一品漫城的业主有伴了……”在搜房网的一品漫城业主论坛上,有关经适房的话题引起了不少刚刚在该小区落户安家业主的讨论。

  “动迁户只需要六七千元一平方米的价格就可以买到,那买每平方米2万元的一品漫城不是有点冤大头了?”有网友担忧,随着相邻经适房社区的建成入住,会拉低周边区域整体房价,并直接影响一品漫城的销售价格。此外,还有业主担心早晚高峰时段已相当拥挤的轨交8号线的承载力。“现在早高峰时段8号线车厢里已经是前胸贴后背了,再多个几万人估计要挤爆了。”业主叶先生抱怨。

  欢喜派:带来人气和配套

  不过,还是有不少业主将与经适房小区为伴视作利好消息。业主徐小姐告诉记者,虽然一品漫城小区环境还不错,目前的价格也较当初她购入时有了不小的升值幅度,但周边除了一条轨交线路外,像大卖场、学校、医院等生活配套还没完全跟上。“最主要的是缺乏人气,走夜路都有点心慌,晚了只好打车回家。”

  而业主论坛上的热心网友“小布79”也持类似的观点。他通过对一品漫城周边规划进行一番研究后认为,一品漫城对面将建成的体量庞大的三林保障房基地,未来导入的8.5万人的居住规模会给一品漫城带来最缺乏的人气和配套设施。“公交车首发站、商业用地基本上就是为我们配备的。教育方面,幼儿园、小学、中学都有,有几个离我们还挺近,不过那边是浦东,我们闵行户口的未必能够享受。”

  淡定派:价格几乎没啥区别

  与尚未正式面市的经适房相比,一些旧有的配套安置房小区周边业主则显得相对淡定。位于长宁区天山板块的天山新城内有一部分动迁配套房房源。从挂牌的二手房价格来看,小区的均价跟周边天山华庭以及天山怡景苑等中高档商品房并没有太大的差距,天山新城小区内部的动迁房与商品房在价格上也几乎没区别。

  保障房将拉低周边二手房价格?

  分析:不仅不可能拉低,还可能上涨

  此前有媒体报道,宝山顾村板块顾村馨家园A6地块配套商品房工程已进入最后装饰、绿化阶段,该批住房将为申城1277户居民提供优质配套商品房源。而馨家园A8地块5栋18层、1栋24层共4.16万平方米保障房的主体结构也已基本完成,正紧张地进行外立面施工。这个消息使保利叶上海的业主孙先生很失落:“顾村房子越来越多,对叶上海来说冲击不小。而且这样的影响会随着时间推移而越来越明显。”

  不过,也有该项目业主并不认为保障房的建设是一种“利空”消息。业主陶先生认为,保利叶上海无论从小区规模还是建筑品质上,在宝山顾村板块都具有“地标”意义。“就怕旁边再出个品牌大盘,规划设计比保利还好,而保障房毕竟存在比较明显的需求差异,谈不上会产生冲击。”

  从目前经济适用房的定价来看,单价基本在6000-8000元/平方米,虽然这个均价在经济适用房基地与周边商品房有着明显的落差,但考虑到经济适用房户均面积在60-80平方米,按照最高定价和最高面积,其房屋总价已经达到64万元,与周边部分二手房价格差距不大。汉宇地产市场研究部副经理付伟认为,经济适用房的大量上市,最有可能受到冲击的是保障型住宅基地的二手房市场。不过这种对二手房市场的冲击可能主要表现在成交量的分流上,对于二手房的价格并不会产生向下的影响。

  值得关注的是,虽然目前部分保障房基地提供的经适房总价相比周边二手房优势并不大,但考虑到保障房基地导入大量人口后会逐步带动当地的各类商业、交通、文教卫生的配套,所以在未来的3-5年内,保障房基地板块的二手房价值将有相当大的提升。但其单价并不会像商品房那样参照市场价同比例上扬,所以未来的两三年保障房基地周边的二手房价格也有可能出现上涨。

  对于兴建保障性住房能否抑制房价上涨,业内人士普遍持谨慎态度:保障房均价较低,将其纳入均价计算范围内,总体上可能会拉低市场的整体均价。但由于保障房准入门槛的限制,及刚性购房需求依然旺盛,短期内可能无法扭转商品住宅价格高企的局面。

  保障房周边二手房啥行情?

  为让购房者有更好的选择,晨报《楼经》挑选了几个典型板块行情以供购房者参考。

  ■颛桥板块:小两房比较好卖

    ◇成交均价:1.6万元/平方米

  颛桥板块二手房以老公房及公寓次新房为主。老公房主力为颛溪新村(五村、八村)、银桥花园等,60平方米左右的小两房受年轻刚需客户青睐,成交均价在14000-15000元/平方米。此外,鑫都城云天绿洲、爱庐世纪新苑、绿地新干线等次新房小区,凭借自身品质较好的优势,一直是年轻白领客户的重点了解对象。上述三个小区以80平方米左右的两房房源为主力,成交均价在16000元/平方米。

  ■共康板块:老公房次新房混卖

    ◇成交均价:1.9万元/平方米

  老公房与次新房混合组成了板块的二手房市场。其中,以共康新村(四村、五村、八村)为代表的老公房小区,凭借小户型、低总价的优势,成为该板块内的主力成交楼盘,成交户型以40平方米左右的一房、50-60平方米的两房为主力,均价处在18500元/平方米。更倾向于次新房的客户则可以重点关注馨康苑、怡心园等楼盘,小区以89-110平方米的两房为主力户型,售价保持在22000-23000元/平方米水平。

  ■顾村板块:解禁的动迁房成“黑马”

  ◇成交均价:1.5万元/平方米

  由于目前在售项目多以小户型为主力房源,使得顾村板块成为二手房市场的热门板块之一。关注度较高的热点楼盘如文宝苑、绿洲花园、世纪非凡怡园等小区,主力户型面积分别是50-55平方米一房(均价:16000元/平方米)、80平方米小两房(均价:15000元/平方米)。值得注意的是,得益于调控政策,使得刚满3年的动迁房成为顾村板块的一匹“黑马”,丰水宝邸就是此类型的代表楼盘。小区主力户型为50-60平方米的一房,均价虽已上升至16000元/平方米,但仍能保持一定热销势头。

  ■泗泾板块:挂牌房源少

    ◇成交均价:1.3万元/平方米

  基地周边的次新房小区分别是同润菲诗艾伦、金港花园,上述两个小区均价保持在14000-14500元/平方米区间段内,以84-91平方米的两房为主。板块内的老公房主要是江川一、二村,主力户型面积分别为61平方米一房及75-84平方米两房,均价在12000元/平方米,但由于该小区自住客户居多,使得目前挂牌房源数量较少。与丰水宝邸相似,板块内的新凯家园也是刚满3年的动迁房,同样受到较高关注度,目前价格也已升至12000元/平方米。

  ■新江湾城板块:高档二手房继续涨

    ◇成交均价:2.5万元/平方米

  新江湾城板块凭借自身湿地稀缺地块的优势,房价一直保持快速上涨势头,并且板块内的二手房市场以新房占绝对主力,故该板块目前价格处在较高水平,成交量不多。板块内的二手房项目有上海梦想、合生江湾国际公寓,上述两个楼盘的房源以大户型为主,其中,前者以四房房源居多,面积在172平方米左右;后者户型分别是两房、三房,面积横跨93-148平方米,两者均价则一直处在30000元/平方米之上。