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楼市限购升级:这次很可能轮到昆山

2011年8月18日 07:52

来源:东方网 选稿:解敏

  ●“限购”将扩容:房价上涨过快的二、三线城市将采取必要的限购措施。
  
  ●“限贷”范围扩大:银监部门日前重申,对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
  
  ●限房价出台:河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。
  
  ●限地价:北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块,采取“限地价、竞房价”的交易方式。
  
  东方网8月18日消息:据《新闻晨报》报道,全国还有哪些城市需要限购?住建部昨日给出5项标准,满足其中2条以上者就建议限购。业内人士预计,将有20个城市将被纳入新增限购城市行列,其中很可能包括邻近上海的昆山。
  
  住建部公布的5项标准中,第四条尤为引人关注,即“位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的”。这几乎是为北京、上海等一线城市周边、房价上涨过快的城市量身定做的标准。
  
  目前,上海周边苏浙城市中已被纳入限购的有苏州、无锡、南京、杭州、宁波、温州,基本都是长三角地区经济最发达的城市。易居房地产研究中心综合研究部部长杨红旭告诉记者,最终被纳入新一批限购范围的城市不会太多,估计在20个左右。尽管据国家统计局发布的6月份数据,部分没有限购的二、三线城市房价存在上涨过快的趋势,新建住房价格指数同比环比涨幅都较高,但是杨红旭认为“这些城市目前仍以自住客买房为主,投资客的比例并不高。”因此,他认为未来被列入限购范围内的城市仍将以三大都市圈周边的中小城市居多。
  
  在上海周边,昆山、嘉兴、太仓甚至金华都被猜测为可能的限购城市,其中又以昆山的可能性最大。早在2004年,就开始有上海投资客到昆山置业,开始基本上以买“度假房”、“养老房”居多,随着不少大型社区的建成,配套的逐步完善,投资客也纷纷涌向昆山。
  
  汉宇地产市场研究部有关人士告诉记者,最近几年上海投资客最青睐的就是昆山,不仅因为环境不错,还有交通的因素,动车组列车直达不到20分钟,轨交11号线未来也将通到昆山花桥。上海人异地置业基本都是投资为主,因为贷款困难,一次买很多套住宅项目的很少。只有在一些商铺和酒店式公寓才有这种一次买多套的现象。
  
  二三线城市限购5大标准出炉
  
  ■6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的;
  
  ■6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的;
  
  ■1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的;
  
  ■位于已限购区域中心城市周边,外地购房比例较高的;
  
  ■存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题,社会反映强烈的。
  
  住建部提出,符合上述条件较多的即2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改。
  
  出台时间:本月不大可能“靴子落地”
  
  住建部要求,8月20日之前,各省(区、市)住建厅需要将辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交。是否采取必要措施限购,也将包含在这份报告内。
  
  对此,有业内人士乐观地预计,“限购令”扩编方案很可能在8月份、最快在本周内尘埃落定。但多位专家分析认为,8月份出台新的限购范围的可能性已经很小,可能要到两三个月之后才能“靴子落地”。
  
  专业人士分析认为,由于限购政策对楼市影响较大,而二三线城市正处于土地财政快速增长期,在地方财政趋紧的大背景下,推行限购的难度并不小。最终的限购范围和力度,将取决于中央与地方的博弈结果,结果可能低于预期。
  
  住建部政策研究中心副主任王珏林透露,从以往的经验看,在限购政策推进初期,相关部委会提示和督促地方政府主动出台政策。如果地方政府迟迟不动,而房价涨势依旧,“不排除中央政府直接要求各地方政府出台限购令的可能”。
  
  房价影响:暂时不会引发大规模降价
  
  住建部下发文件时,恰逢“金九银十”临近,有专业机构认为,此举意在压制可能出现的“金九银十”市场反弹。
  
  不过,住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴认为,从近一两年来看,这种短期内销量激增的现象已经不是很明显了。而限购令主要集中在房地产投资和投机炒作现象比较严重的城市,目的是挤出大量投资和投机的需求。二三线城市限购,也暂时看不到突然出现大规模降价的可能性。
  
  住建部文件还要求,各省(区、市)要对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整,从严执行。
  
  住建部政策研究中心副主任王珏林表示,就目前的楼市情况来看,房价,特别是二三线城市房价仍在不断上涨,因此限购措施不但不会取消,而且可能至少延续至明年。
  
  高房价未被完全“降服”“有形之手”须把握分寸
  
  既要防“退烧药”有“副作用”,又要防房价报复性反弹

  
  限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……近期,楼市调控之手悄然加码,“限”令正全面“升级”。业内期待,这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”,必须把握分寸。
  
  这一轮房地产调控打出的“组合拳”中,行政手段比重较以往更高,“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。
  
  不过,高房价仍未完全“降服”。比如,未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。“政府对于高房价有足够‘弹药’,但不到万不得已,一些非常规措施不会出台。”中国指数研究院副院长陈晟说,“目前局部地区房价上涨压力仍然较大,地方政府为实现房价涨幅控制目标心情迫切,因而‘限’的范围也越来越广。”
  
  北京大学房地产金融研究中心主任冯科说,只要执行到位,“有形之手”将对楼市起到立竿见影的作用。但楼市服用过猛的“退烧药”,会否出现“副作用”,应有充分预估。
  
  比如,目前地价可以限定,但日后的房价却存在变数,“限地价、竞房价”的项目,一旦房价预期下跌,开发商会不会通过降低建房成本减少损失?
  
  其次,一些城市明确限购政策将执行至今年年底。一旦限购取消,相关地区的楼市是否会遭遇反弹?后续政策如何衔接?
  
  专家指出,要防止一些地方产生对行政手段的过度依赖,为达到短期房价调控目标,而忽视对楼市根本性问题的解决。
  
  记者采访感受到,业内对实现楼市调控目标充满期待。比如,通过限制高价楼盘上市、叫停开发商涨价或直接限价等手段,房价在短时间内有望完全受控。
  
  北京大学房地产金融研究中心主任冯科等一些专家分析认为,“有形之手”主导的强制“退烧”,无疑能取得短期效果,但如果土地供应紧张、供应结构失衡、投机炒作活跃等关键问题不解决,那么一旦“限”字令有所放松,房价报复性反弹将是“大概率”事件。如何使调控由短期的价格目标向长期的结构目标转变,使楼市及时回归“市场化”轨道,考验着各级政府的智慧和胆略,要严防楼市陷入“一管就死、一放就乱”的境地。
  
  “有形之手”要把好“四道关”
  
  综合专家意见,从调控的长远目标考虑,政府的“有形之手”关键在于把好“四道关”。
  
  其一,把好“地”关。统计数据表明,全国今年上半年住房用地供应计划完成57406.82公顷,比去年同期增加2%,但仅完成全年任务的26%。下半年供地任务艰巨,既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象,保持“面粉”充足供应。
  
  其二,把好“钱”关。和去年相比,今年上半年房地产开发贷和购房贷两头均明显收缩,两者累计同比下降四成多。从目前市场反应来看,房企资金链普遍绷紧,去库存动力在增强。房地产信贷政策能否坚持,十分关键。
  
  其三,把好“保障房”关。加快保障房建设,其实是对房地产市场化改革以来住房保障长期弱化的一种“补课”。中央反复强调:“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任。”不管调控松紧,保障房建设已不容许有懈怠。
  
  其四,把好“政策执行”关。我国管控房地产业主要以政策为主,而政策易多变。业内人士统计,近年来我国关于楼市调控政策有数十个,仅去年以来被称为“国×条”的“组合拳”就有“四大套”。应及时对政策梳理完善,适时形成制度,并严格落实监察和问责等一系列约束机制。

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