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新上海人首次购房面临"政策+房价"双压力

2011年12月4日 05:02

来源:东方网 作者:徐运 唐佳 张昱欣 选稿:徐俊

  东方网12月4日消息:据《新闻晨报》报道,根据业内人士提供的数据,5年以前,在上海外环周边买一套90平方米的两房大概只要60万元,现在大约需要150万元。伴随房价上涨,购房成本已成倍上升,这对以首次置业为主的新上海人来说,目前在上海的购房压力要增大数倍。

  近期的二手房购房者中,新上海人比例占25%,一手楼盘购买者中约有30%是新上海人,调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为,新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一方面,楼市新政后,购房门槛抬高,对外地居民的限贷和限购要求比较严格,须"凭票"购房,改善需求者大多数都不能买了,投资需求更是被完全遏制;另一方面,居高不下的房价也让不少年轻的新上海人,尤其是大量适婚白领望而却步,收入水平难以企及房价,这部分需求很长时间都难以释放。可以说,新上海人正面临调控政策和房价的双重压力。

  然而,就在今年10月之后,本市的不少楼盘出现大幅降价,这让不少当了多年租客的新上海人再次萌生购房想法。那么,年末新上海人都是怎么淘房的?本期楼经和您来一探究竟。

  新房市场:看价格

  ----哪里实惠买哪里

  ★年末新上海人新盘购房坐标:嘉定新城、青浦新城、宝山西城区、宝山罗泾、浦东周康

  目前高房价的矛盾集中体现在外环以内的中心城区,由于人口密度高,土地供应有限,中心城区新盘价格大多新上海人都难以承受,只能将目光瞄准外环区域或远郊板块。近期上海楼市新盘供应热点区域集中在嘉定、宝山、青浦和原南汇区域,约占全市今年公寓住宅新增供应量的47%,这些区域也成为了新上海人关注的热点板块。

  位于轨交1号线附近的某楼盘是宝山西城区板块的标杆大盘。其房价在去年年末已经逼近2万元/平方米,而在这一轮房价下跌过程中,其房价降至1.7万元/平方米。同处宝山,位于罗泾板块的某楼盘,11月时的均价由1.2万元/平方米降至9800元/平方米,降幅将近20%。而根据中介门店的客户汇总数据显示,在前往这些楼盘的看房和购房人群中,新上海人的比例为36%-40%。前者虽然价格略高,但是有便捷的交通优势,后者虽然较远,但是已经接近全市新盘价格的最低水平。

  因此,新上海人往往更看中楼盘的价格,虽然许多上海人对于房价比较敏感,但敏感程度是不同。简单说,当前要买房并且正在买房的新上海人绝大部分都是刚性需求,他们需要解决的是名义上"先有房",而不是"先有房子住"的问题,因此许多人虽买了房,但为了上班方便,仍然会选择靠近中心城区租房住,因为自己所买的房子往往很远。

  二手房市场:看老公房

  ----有议价空间的最受欢迎

  ★年末新上海人二手房购房坐标:浦东金桥、浦东金杨、宝山共康、闵行七宝

  二手房市场在这一轮调控中显得比新房市场还要冷清。不过,即便如此,低总价的市区老公房在冷淡的二手房市场里仍显活跃。虽然新上海人对于老公房的房源品质往往并不满意,看房时也常会抱怨房型差,采光不好。但考虑了地段位置、配套、交通便捷等因素后,还是会选择出手。

  来自河南郑州市的陈先生已在上海工作了好几年,本月他购买了一套位于金杨板块的小两房,面积约60平方米,总价129万元,这套房子房东原来要求的价格是134万元,由于市场环境不好,虽然挂牌价还不错,但却少人关注。所以才能有5万元的价格让步。以往,这样的房源基本上都是以挂牌价成交。为其服务的中介手中也在代理销售一些一手楼盘,但陈先生最终还是选择了二手房。因为那些一手楼盘虽然品质和景观都很好,但位置太远。

  实际上像陈先生这样选择购买性价比高的老公房的新上海人不在少数,毕竟,市区的房子将来出手也相对容易,即使不卖也能租到一定价格。

  租赁市场:求合租

  ----轨交沿线最普遍

  ★年末新上海人租房坐标:松江九亭、浦东外高桥、闵行莘庄、宝山高境

  虽然调控政策已开始介入租赁市场,但今年房屋租金上涨的现象依然普遍。租金上涨受到诸多外在因素影响,但从根本上说,还是供需结构性矛盾导致。外围板块房屋空置率居高不下,而在中心城区,绝大多数板块却面临中低价租赁房源供应紧张局面。

  数百万外来常住人口是上海租赁市场需求的主体,其中打算在上海长期定居并工作生活的新上海人的比例也相当大。租金的上涨,使新上海人需要背负更多的生活压力,特别是参加工作只有一两年的年轻人,房租费用往往要占到其工资收入的20%-30%,有的甚至更高。

  松江九亭是新上海人租房较集中的板块。据介绍,一家中介门店平均每月成交的租赁房源达近20套,租客中,新上海人占比超过八九成,而合租房源占一半左右。目前九亭板块一房的租金约为2300元/月,两房的租金在2800元之间,以普通装修的次新房源为主,如果和靠近市区的一些老公房相比,租金虽然并未便宜多少,但功能分区往往更合理,更适合两个以上的家庭合租,这样分摊下来,租赁成本能下降很多。

  新上海人购房记:换房“欲买还休”

  到底要不要卖房?卖了还能再买吗?买的话要交房产税吗?这几个问题几个月来一直困扰着想换房的新上海人童小姐。

  童小姐在上海工作,但户籍在外地,现在名下有两套房,一套自己住的是约六七十平方米的小房,还有一套位于徐汇区约40平方米的老公房。“我本来想趁现在房价下降卖掉市区的老公房,再换一套大一点的新房的。”然而事与愿违,尽管最近降价的新盘很多,降价力度也不小,但房子大多集中在嘉定、宝山等区域,对于在闵行上班的童小姐来说确实不方便,而家附近又没有满意的新盘。最终,童小姐还是拿定主意购买市区的二手房。

  在中介的带领下,童小姐看了几个徐汇区的楼盘,“价格基本上没怎么降。”童小姐说,当然比起前段时间,房东的心态的确有了变化。“现在普遍还能还些价,不过150万-160万元的两房能还下来10万元也是最多了,再要求降价,对方干脆就不卖了。”

  其实现在市场不好,房子难卖,身边朋友都劝说何必现在着急卖房,不如留在手上当个“包租婆”好了。这方面童小姐也确实有难言之隐,由于房龄较老,室内装饰也老旧了,房子的租金水平相较周边的新小区肯定不高,一室一厅每个月的租金也就能收回2000元左右。“现在找个不惹麻烦的租客也不容易。”

  不过,在进行了相关咨询后,童小姐明白即使看再多的房也没用,因为根据“国八条”的规定,原则上对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。也就是说哪怕她卖掉手中的房子,还是不能再买新房。

  从市场情况来看,国八条,尤其是7月末出台的“新沪4条”明确规定,补税买房不被认可,这对非沪籍投资客的抑制作用非常明显,从二手房市场看,根据中介统计,在最近交易的案例中,外地户籍购房者比例持续下降,而上海本市购房者占比已创年内新高。这部分外地户籍购房者中绝大部分是首次置业者,投资客比例已很少了。

  截至10月底,在本市二手房交易中,外省市购房需求的占比约为37.5%,较去年同期的43.4%略有减少;其中这一占比自4月份起已连续6个月呈现逐步下跌之势,而今年限购之前的1月份,二手房市场购房比例中,外省市购房者占比达到42%,较10月高出近5%。

  中介分析师黄河滔表示,因外省市购房者中具有一定比例的投资客,受限购令影响,这部分投资需求急剧萎缩,同时即使是外省市首次购房者,也有部分因购房条件的持续提升而选择观望或放弃。在目前冷淡的市场氛围下,市场需求更多的是以本地刚需来带动成交。据了解,10月上海本市购房者占比高达61.4%,较1月提升7.5%,为年内最高。

  新房方面,尽管没有严格的统计,但记者从多家房产开发商处了解到,刚需楼盘本市和外地户籍买家的比例大致为“四六开”,以本地买家居多。据中介门店统计,目前购房的外地户籍居民绝大部分都是在上海有稳定工作的白领或经商业主,多属于首次置业。

  惜售烟雾弥漫二手市场形势明朗尚需等待来年

  用跌入谷底来形容目前的二手住宅市场再合适不过了,整个10月,全市二手房仅成交了8100套,与13000套左右的平均水平相去甚远,11月二手房成交数据也不尽如人意,甚至有可能略微回落。二手房业主存在的严重惜售心态,已成为了二手市场低迷不振的重要原因。

  相较而言,一手房市场虽然成交也陷入低谷,但供应量却相对稳定,近期大幅降价的楼盘也逐渐增多,所以对于中介机构而言,代理一手楼盘正好弥补了二手市场有效房源不足的问题,从而造成各大型中介机构纷纷将工作重心向一手房市场转移。

  二手市场的惜售情况是否会就此一路延续,从而导致成交一路低迷?记者日前走访多家中介门店时,门店经理纷纷表示,不管对于买方还是卖方,年关都在心理上有着重要的意义。他们普遍觉得目前的市场笼罩着难以看穿的迷雾,而春节过后,整个楼市的走势将会明朗化,到时再选择入市,将更容易做出正确选择。

  虽然市场形式依然胶着,但心理天平已逐渐向买方倾斜。据业内人士郑荣林介绍,目前华山路板块已出现个别赔本甩卖的情况,如某温州业主将一套嘉里华庭房源价格由2400万元下调至2100万元,不过,不少购房者却仍有更大的降价预期。年关过后,随着形势的明朗,买卖双方谁的心理更“沉得住”,将决定二手房价今后的走势。

  政策控制+销售急迫=买房时机?

  5年来最低迷成交几成定局

  从成交水平看,2011年的低迷为近5年来罕见。截至本月,上海市一手房月均成交量为5372套,而2007、2008、2009、2010年的月均成交量分别为13896套、6333套、13132套、7085套,除非12月一手房能成交18000套,否则,2011年的成交量势必在近5年中垫底。在中介担任总经理的陈史翎表示,目前限购、信贷政策都没有放松,市场买气仍要靠大规模打折才能聚集一些,近几个月都不可能全面复苏。因此,2011年成交量成为近5年来最低的局面几乎无法逆转。

  央行11月30日宣布,12月5日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点。据陈史翎分析,3年来第一次下调存款准备金率,被解读为货币政策将有所宽松的重大利好,但据此并不能看到房地产业回暖的希望。尤其房地产开发投资增幅和制造业采购经理指数都持续下降,制造业存在衰退的危险。因此,当下下调存款准备金率主要着眼于制造业复苏而非房地产回暖,和房地产有关的贷款仍然没有放开。他判断,目前对房地产开发商来说,最紧迫的任务仍然是销售,最需要的仍然是现金。近期不拿地、慢开工已是大多数住宅开发商的共识。买房的机会仍存在于这段政策控制和销售急迫的双重时机。

  从总价和单价分布也可以看出,目前市场上仍然只有两种需求有较积极的入市心态,一是首付充足的刚性需求,一是寻找机会的投资者。但由于首套房贷款的门槛也被持续拉高,所以能跨过门槛的都是首付充足的刚性需求。尽管政策仍然在打压投资需求,但逢低入市仍然是投资者不愿放过的,尤其在高档住宅、别墅也有了打折动作时,仍然能吸引投资者入市。

  从各环线市场表现看,中环以外的一手住宅成交均有不同幅度的增加,内中环和内环内则有20%左右的下降幅度,这主要是由于中环以外的推盘量和存量均大于中环以内,销售压力大,打折机会较多、幅度较大造成。在区域一手住宅存量前5名中,嘉定、原浦东新区、松江、宝山、原南汇等大部分位处中环以外。同时,月成交套数超过100套的楼盘也全部位于中环以外的嘉定、原浦东新区、松江、青浦、宝山、金山等区域。

  “卖掉唯一房子,过过房客的日子”

    楼市不给力,不仅买房的纠结,卖房的也一样纠结。不过,在这样的纠结市中,也有人敢于抛掉自己手头唯一的房子过上租房生活。

  “我准备把外环的房子卖了,在市中心租房子,换成几十万上百万的现金在手,用一部份钱租房住,大部份钱用来安享晚年,也在有生之年做一回‘富人’。”谈起自己的设想,在外企从事财务工作的薛先生很是来劲儿。早在2001年,薛先生在普陀嘉定交界区域购入一套2003年交房的期房,当时单价3200元/平方米,126平方米的三方一厅价格约40万元,首付只要2成。在父母的帮助下,薛先生首付10万元,贷款30万,分15年期偿还。而接下来几年,薛先生的房子价格在飞速上蹿:4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年,该小区的精装修房单价已突破万元大关。如今,这里的二手房房价又较2005年翻了一番,薛先生动起了卖出现有房子,改成在市中心租房子的计划。

  “即使我的房子涨到300万元,如果我一直自己住的话,涨与不涨跟我毫无关系,我还是住在外环边上,每天花好几个小时在路上挤公交。但是若卖了回笼资金后租住在市中心,这笔资产就由''死钱''变成了‘活钱’。”薛先生分析道,若以最终卖房到手240万元(去除各类交易成本后的保守到手价),以一年期存款利率3.5%计,该笔房款一年的存款收益可达8.4万元,利息平均分摊到每个月就有7000元。“7000元可以在市中心租到配置和环境不错的2室户房源,或中环附近的3室房源。”薛先生坦言,虽然这两年房租的价格也呈现水涨船高的态势,但从这几年房价和房租的变化情况看,房价涨幅仍然明显大于房租的涨幅。

  不过,从今年来看,情况似乎发生了变化。薛先生表示,以他居住的小区来看,目前二手房挂牌价格几乎较一年前没怎么变动过,在通胀效应下,买房保值增值似乎已经"不灵验"了。“房价的拐点或许已经到来,是时候作出选择,是继续持有还是落袋为安了。”基于对房价未来走势悲观的看法,薛先生认为,与其继续守住可能存在"缩水"风险的固定资产,不如在总资产变动不大的前提下,更多考虑生活品质。“由于我们夫妻俩都在市区工作,在市中心租房居住虽然可能面临缺失''家的感觉'',但每天节约大量的时间成本是可以预见的。有了更多的可支配时间,也就意味着更多财富和机会的可能。”

  对于薛先生的大胆设想,也有人表示无法认同。有购房者认为,这一做法过于激进。她认为,房价、房租价格和存款利率一直呈现波动状态,要准确预期未来数十年的变动几无可能。“若三者长期处于相对静态,那先卖房再租房具有一定的可操作性,但目前要预言这一做法能''跑赢''大市,还为时尚早。”

  谨慎看待政策有限利好

  本周,中国人民银行三年来首次下调存款准备金率,如同资本市场一样,房地产业内随即也奔走相告,有大佬更是对此重大利好谨慎评之:别太乐观,快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。

  从以往的经验来看,这种谨慎的乐观显然是有道理的,下调0.5%的存款准备金率,意味着银行系统向社会释放4000亿元左右贷款。

  地产开发商尽管销售可能仍然冷清,但只要能够借到钱,火烧眉毛的资金压力就能得到缓解。这样,他们就不必急着降价销售来回笼资金。正如同策咨询与研究发展中心姚伯均所言,现在调整存准率将给等待调控政策转向的开发商们更多的信心,告诉他们货币政策转向了,从而让他们更积极的捂盘不售,他认为国际大宗商品还在上涨,来年通胀的因素并没有消失,房地产价格处于高位,并没有出现明显的下跌,市场没有表现出应有的理性,更多是限购带来的行政调控的结果。

  很显然,种种官方和业内的言论都表明,最近的楼市调控还是不能放松。--诸如"限购令"--还将继续执行下去,因此,楼市的销售量要摆脱萧条,恐怕不容易。

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