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2011年最后一场房展:难为淡季楼市添把火

2011年12月18日 05:04

来源:东方网 作者:徐运 唐佳 选稿:徐俊

  东方网12月18日消息:据《新闻晨报》报道,2011年的最后一场房展本周拉开帷幕。这场名副其实的上海"冬季"房展能否为2012年提前展示一波行情还有待观察。但业内人士从近期新房市场走势判断,在房地产调控政策不存在放松可能的背景下,从12月至今各周新房供应量连续4周回落,且降幅逐步扩大,此次冬季房展将仅仅是一场"摸行情探底"的展会,会更多偏重于汇集意向客源及收集市场反馈信息,大牌开发商缺席或投入力度有限,其参展规模也较之前的几场假日房展缩减不少,因此,房展会要成为重燃楼市的一把"及时火",有点难!

  保障房商品房同台竞技 开发商热情不高难见大折扣

  "2011第三十届中国·上海房地产展示交易会"这两天正在上海展览中心举行,明天将是最后一天。

  本届房交会将成为首个保障房与商品房"同台竞技"的大型房展会。《我最喜欢的保障房--上海市保障性住房设计评选活动》在房展会上设专馆,展示参评已建成小区图纸及重点房型模型等,在征集市民意见同时,接受市民和媒体投票评选、推荐。同时又有本市近百个房地产开发企业携众多楼盘参展,展出总面积达1.2万平方米。

  保障房:市中心也能看样板房

  不用跑到松江、青浦、浦东,在浦西市中心就能看到理想的保障房房型。此次房交会样板间走进展会,1:1的比例给观众以真实的感觉。

  房交会展示的保障房包括经济适用房、公共租赁房、动迁安置房,其中"我最喜欢的小区"初选项目49个,经适房13个、公租房3个、动迁安置房38个。"我最喜欢的房型"的初选项目120个,其中包括经济适用房35个项目、公租房11个项目、动迁安置房78个项目,入围"设计创新"的初选方案48个。

  展出的形式也很丰富多样,包括图片展示:我最喜欢的小区、我最喜欢的房型、设计创新三个奖项展示相关图片200张、小区、房型沙盘模型以及1:1比例的3间样板房。现场还设置选票发放点和投票箱,专人发放选票和收集选票,对有效选票梳理后抽奖。

  商品房:众多品牌开发商缺席

  根据主办方提供的材料,此次房交会有近百家房地产开发企业的楼盘集中参展,浦东新区设有专馆。

  本届房展会上,浦东楼盘唱主角,万科、星河湾、仁恒、浦发、天歌、和联、洲海、贝越、新越、东郡、辰粤、安昌、铭远和可明等房企携旗下楼盘参展。参加展会的还有中星、上投、农工商、中房、三湘、正海、荣联、源东、兆恒、申亚、合景和国际汽车城等品牌企业。从这份名单也可以清楚地看出,大牌开发商集体"缺席",业内人士认为,这可能与时值年底,本来就是楼市传统淡季,开发商没有意愿大量推盘有关。

  不过,商品房楼盘虽然不多,在目前特殊的背景下,价格战是必不可少的。尽管近期大幅打折的楼盘少了,但是低开的楼盘却多了。例如位于青浦朱家角的某楼盘打出了单价最低价7888元的标语,在周边嘉兴、昆山房价普遍向单价万元进发的情况下,"7字头"房价的楼盘近年来确实已经非常少见了。

  闸北平型关路某商业项目也打出"抄底市中心"的旗号,称72万元即可"抢占"内环地铁精装现房。

  促销"老面孔"居多

  相较于每年3月份举办的具备年内楼市走势指导、试探作用的春季房展会,经历了一整年的调整适应之后,此次年末的冬季房展会更多展现部分开发商顺应市场变化的产品推荐。

  但不可否认的是,开发商对参展产品的降价促销仍将更多地根据自身不同的资金状况和开发模式,采取不同的销售应对策略,该展会期间降价促销的项目可能仍以此前市场已知的"老面孔"为主。同时,由于大幅度的直接降价可能引起不少老业主的不满、造成产品预期利益的受损,开发商在无资金紧缺等严峻压力下,更偏向于采用较为平稳的营销方式,故部分无法实质降价的开发商为达到吸引购买力的目的,或通过如降价赔偿、无理由退房、代付贷款、提高装修标准等产品促销手段上的革新替代降价对购房者的吸引。

  从促销力度分析,虽然开发商对产品降价不再"羞涩",但此次展会期间项目的促销力度没有进一步扩大。其原因在于当前楼市成交量持续低位徘徊的局面下,近期能够对楼市成交具有提振作用的多为大幅度降价项目。而这部分项目的逆势热销表明,其已出现的价格降幅已达市场潜在需求的心理预期,只是受限于降价项目数量的稀缺才构成市场长期的观望。故至少在明年上半年前,新房市场整体降值应该不会有进一步的幅度扩大。

  2012的行情或提前到来  

  经过一段时期来的调控,各项政策其实已经基本到位,加之近期的经济工作会议精神,局面趋于明朗化。

  一、从年初开始,几乎大半年销售的迟滞使得今年大量的库存已经成为事实,此时的解决办法也已经众所周知。现阶段除非另有安排的,或是想继续保留形象的,绝大部分现在来销售,都要求跑量。

  二、这是2011年的最后一场房展,从某种意义上说,也是2012年的第一场房展。因为2012年的春节比较早,从档期上看,从12月到明年3月左右的"上海之春"房展会有约三个月的时间,以往市场好的时候可以有"冬歇期",但是现在市场如此严峻,对很多企业来说,已经不允许有任何间歇。

  三、近期拿出来的房源,针对性都比较强,因此虽然市场比较淡,但是不乏可选择考量的对象,这也预示着2012的行情或将提前到来。

  主力户型房价

  仍超出多数人承受能力

  目前楼市虽然局部价格出现明显回落,但市场成交量继续低迷,表明当前市场多数项目价格与购房潜在需求之间仍未达成共识。虽然各类数据表现出来的房价已呈高位下调的趋势,但显然还未调到理想的状态。眼下开发商的主力户型房价还是超出了多数购房者的承受能力,未来在两者间修正价格偏差的过程中,房价继续下行的压力预计将持续存在。

  在临近年底的楼市淡季,无论是购房者抑或是开发商对楼市成交的积极态度已有所减弱,并且在经历了"雷声大雨点小"的"十一"房展会后,不仅是购房者,开发商亦对房展会产生一定疲态,故预计此次房展会或将以平淡收场。

  成交量不会逆转,年底房展只赚"人气"  

  2011年上海年底的房地产市场成交量不可能因为这次房产发生逆转,这次年底房产会开发商主要是赚个人气,混个脸熟,为明年市场推盘做铺垫。具体来讲主要有以下四方面原因:

  第一、中央经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。年底对于楼市调控的定调让开发企业觉得明年市场更加严峻,年底销售逆转已无大的希望,当前参加房产会可能以多展示楼盘的方式休整或调整推盘节奏,为明年业绩销售指标做铺垫。

  第二、限购限贷以来,楼市的真实需求一直被压制,尽管由于降价导致个案楼盘成交放量,但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市,这客观上也影响年底房地产市场放量。

  第三、从具体市场竞争格局而言,龙头房企大幅降价恶意竞争导致更多开发企业以观望方式应对。当前市场出现大幅降价及"日光盘"的现象尽管让个别龙头房企受益,但并没有带动整体宏观楼市成交量的回暖,"一步到位地降价"中第一个吃螃蟹的楼盘已经将"房票"人群消化差不多,后续市场空间有限,其他开发企业或楼盘由于当前市场大幅降价看不清当前市场局面而陷于市场观望,部分购房者也由此进一步观望购房。

  第四、从购房者角度而言,由于楼市限购延期执行,大幅降价的楼盘阶段性的出现带动个案楼盘成交放量。房展会期间,购房者主要还是寻找个案楼盘是否有大幅降价的现象,是否适合现在出手。

  自住客户还有出手的最佳时机

  虽然有不少外地实力买家被限购政策挡在门外,但是在中高端二手房市场仍然不乏客户,只是观望情绪在一定程度上影响了买卖成交。眼下二手房市场经历前所未有的低迷,也只有现在房东才愿意作实质性的价格让步,但是大幅降价的空间几乎没有。同时,的确有一些晚进入的投资客陆续被逼出市场选择抛售,由于在市场最高点介入,存在保底的意愿。

  所以,部分板块已出现自住客"抄底"投资客的现象。市场越冷清,对自住客户而言,这恰恰就是一个出手的最佳时机。

  明年房地产政策定调

  本周值得关注的有两件事:一是2011年的最后一场房展开始;二是日前结束的中央经济工作会议对2012年的经济政策作出了一个总的定调。其中涉及到房地产的,主要有两层意思:

  第一,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展;第二,要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。

  这意味着,明年的楼市政策与今年相比也不会有明显的变化。也就是说,将继续调控与增加保障房供应"两手一起抓"。所以,国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌在接受媒体采访认为,中国的房地产调控还将持续一两年。

  由此看来,年末最后一场房展会或会较之以往的假日房展略显冷清,基本上维持开发商无心全力投入、买家摸行情为主的局面。业内分析人士认为,目前楼市向下势头已明朗化,部分具有降价意图的开发商将不再坚持不必要的"保价"行为。

  事实上,这也提前预示了2012年的楼市行情。基本贯穿明年楼市的主线将是:现有的调控政策不可能有什么松动,而保障房的集中上市则可以期待。在这种情况下,房价继续下调似乎是不可避免的。无论是开放商还是购房者,都应当在立足此基调的前提下作出自己的决断。

  年底二手房也有机会

  看准机会自住客抄底投资客  

  尽管房交会以展出新房为主,但并不代表二手房就没有入手的机会。由于多数房东不愿意“亏本卖”,对于买家来说,在房子满意的前提下,选准合适的卖家是很重要的,目前愿意大幅让价的通常是置换型房东和部分投资客。

  低总价房源难降价

  如果你想买的是总价100万左右甚至更低的二手房的话,那么就要做好心理准备,价格已经很低,房东通常不会让价太多。对于市中心的房东来说,哪怕是房龄超过二三十年的老公房业主,他们对于楼市后期依然很有信心,认为目前成交低迷、房价下跌的情况只是短期内的暂时现象,认为没必要在行情不佳的情况下“亏本”卖房。

  有关中介数据显示,11月总价在60万-90万元/套的房源共成交近1679套,与10月的数据基本持平,并且占11月全市二手房成交比重最多,达到近25%。这些低价房的购房者普遍为刚性需求,资金预算有限的他们一般不会考虑次新房或已经降价的新房,选择面较窄,需求层次根本上有别于置换型、改善型购房者。同时他们所购的房子多为老公房,其价格本就处在同一区域的低位,故价格下调空间很小;此外,相对于档次更高的次新房,老公房并不会强烈感受到周边新房的降价压力。二手房市场中,低端物业的需求一直相当稳定。

  急卖置换房有空间

  如果有可能的话,买家可以先打听一下房东卖房的初衷,这种房东是可能愿意大幅让价的:想趁如今新房价格松动及时入手,故急于卖房置换。

  记者从多家中介公司了解到,目前想要以旧换新的业主均有迫切的卖房欲望,因此能给出较多议价空间,而购房者对于降价幅度的要求相比前期则要更高,只是这部分业主的比例非常小。

  ■案例:一套115平方米的房源,该房的业主此前在以335万元的到手价挂牌近两个月无人问津后,现主动降至305万元,不过由于即便已经给出近10%的降价这套房源依旧鲜有购房者过问,该位业主因急于要置换新房,预计后期将会考虑给出更大的议价空间。

  “残余投资客”房要把握

  另一种有机会大幅砍价的是市场上投资客为做生意周转资金而急抛的房源,但是在调控的洗礼下,这部分投资客的比例已经很少了,所以一旦有房源抛出,且价格能承受的话,还是应该把握良机。

  ■案例:

  在浦东周浦和康桥,记者了解到,本月刚成交一套别墅房源就是这样的情况:卖家和买家都是东北人。房东业主李先生是个比较精明的生意人,当初买入这套别墅,既是自住也有投资的考虑,近期生意资金链的问题才考虑提前出售该套别墅。而买家余先生和李先生的背景很相似,也是这两年才来沪发展业务。对于这套别墅,他认为除了楼盘品质、环境不错以外,配套也算齐全,周边有尚德实验学校等私立名校,孩子读书也比较方便。现在二手房降价了,能碰到价格优惠,于是果断出手。据中介公司门店经理介绍,实际上这套房源的价格比市场价至少低了40万元。目前高端市场二手房价格也出现了松动,有经济实力的外地买家若具备购房资格,有合适房源出现,还是会选择入市。

  ■案例:近期还有一套别墅,房东是温州投资客,属资深的炒房客,需要现金周转,原先挂牌价格为520万元,但苦于没有买家,于是直降50万元,最终以470万的价格出手。据悉,其实温州客在今年6、7月已经大部分退市,但一旦有残留的部分投资客放盘出来,价格上略有优惠,就会有改善型客户的关注甚至成交,目前周康已经成为外地买家高度关注的板块了。

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