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先签约等新标准出台再过户?上海暂无"延期交易"情况

2012年1月19日 04:00

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:杨洋

  东方网1月19日消息:据《新闻晨报》报道,“阿拉要买的房子以后算普通住宅吗?大概可以少付多少钱?”普通住宅标准将要调整的消息传出后,本市多家中介公司的门店已经接到这样的咨询电话。也有买家表示,可以先看房,但要等到调整后再签合同。对于“先签约等新标准实施后再过户”的“延期交易”,市场暂未大量出现,且由于风险较大,业内也不提倡这种方式。

  中介暂无“延期交易”案例

  以一套89平方米、总价300万元的内环内二手房为例,假设卖家此前以150万元购入,买家是首次购房。以普通与非普通区分,卖家方面,若房屋距离上次交易已满五年,需要缴纳交易的税费相差8万多元,未满五年则相差约3万元;买家方面,满不满五年税费都相差6万元。由于目前二手房交易仍然是“到手价”居多,那么对于买家最高税费可以相差将近15万元,对于目前市场交易的主力——刚需家庭来说,这不是一笔小数目。

  对于一些处于普通非普通边界的房源来说,新标的出台可谓是一个福音。业内人士分析说,按照以往惯例,税费是在交易中心过户时核付的,现在已经付了定金的客户,等到新标准开始实施再进房地产交易中心过户,或能节省部分税费,但具体是否可行要等细则出台后才能最终确定。记者昨天联系了多家中介公司,均没有得到“延期交易”的案例。

  近半受访者或改置业计划

  根据新浪乐居调查数据显示,43.6%的受访网友表示新标准实施会影响自己的置业计划。

  “有的买卖就是因为这么3、5万元的差距谈不拢,如果新标准执行后,能再节省6、7万元的话,对推动成交还是有帮助的。”一位中介门店经理说,这两天每天大概能接到4、5个电话,都是咨询有关新标准的。有正在看房的买家明确表示,希望等新标准出台后再签约。

  汉宇地产市场研究部经理付伟指出,在普通住宅新标准正式实施前,购房者并不急于签约,一二手房交易量可能受到一定程度的影响。

  专家剖析“延期交易”风险

  1、房价波动致双方违约“如果就两三个月,那么熬一熬也就过去了,如果超过半年,甚至要过一年再去过户,风险太大。而且由于‘到手价’主要是帮买家节省税费,卖家未必肯答应。”德佑地产研究主任陆骑麟表示,延期过户的最大风险在于房价波动。“如果在约定的时间内,房价跌了,那么买家肯定不甘心,势必会毁约,再去找性价比更高的房子;反过来房价如果涨了,那么房东也有可能违约不卖。”

  2、不过户银行就不放贷

  “还有个重要因素,现在卖房的基本都是置换型房东,他们不太愿意延期。”业内人士说,许多置换房东还等着下家的钱付自己的首付,而且不过户银行也不会放贷款,所以他们还是希望越早交易越好。3、不能防卖方一房两卖

  上海联业律师事务所王展律师认为,作为买方而言,由于这种情况无法进行预告登记,故不能防止卖方“一房两卖”的情况;作为卖方而言,买方在过户之前只支付了少量的定金,若出现房价波动等情况,导致买方不愿购房,卖方也很难强制买方继续交易。当然,双方也可以签补充协议,如果一方违约要赔偿违约金。如果一方认为房价上涨或下跌给他造成的损失超过了违约金,那他可能宁愿交违约金也要毁约。

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