为进一步规范商品房销售行为，制止部分企业捂盘惜售、囤积房源，近日市房地资源局下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，就本市贯彻落实国家相关调控政策，加强房地产市场监管进行了专题部署。其中“一次预售面积不得少于3万平方米”预售新规引起业内较大反响。此外，开发商在申请预售时提交的网上“参考价”，也必须根据开发项目实际成本事先向相关部门申报。记者从沪上多家开发企业了解到，调控相关细则已经在9月1日开始实施。

　　“捂盘”将影响信用资质

　　根据昨天市房地资源局公布的调控细则，商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。此外，严格控制开发企业申请预售至开盘销售的时间。根据规定，区县房地局受理预售

之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3到10个工作日内相关项目必须对外开盘销售。

　　市房地资源局还要求房地产开发企业应当在销售全过程落实“实名制”，同时应当采取措施防止“炒房”。

　　据了解，为更好地执行“预售新政”等调控细则，市房地资源局相关部门将加大商品房销售的监管力度。凡已达到预售标准的商品房项目不申请预售、已取得预售许可证不开盘、已开盘拒绝对外销售等行为，如对本区域住房供应造成影响，可向相关房地产开发企业发出“行政告知书”；开发企业无正当理由仍拒不开盘和拒绝对外销售的，房地产管理部门将按专项整治的规定，将其列为捂盘惜售、囤积房源的不良行为，记入该企业的信用档案，按规定给予降级或取消资质的处理，并提高其参与土地招拍挂时的准入门槛。

　　网上“参考价”要先申报

　　据一些开发企业反映，除了预售制度方面的变化，开发企业在网上房地产提交预售楼盘的“参考价”时也面临新的变化。据了解，以前开发商上网的楼盘销售“参考价”往往很“随意”，通常与现实开盘销售的价格有较大的差距，这也是开发商吊购房者胃口的一招。

　　按照目前执行的新措施，开发商必须把房产项目的价格构成向有关部门申报，包括项目土地成本、开发成本以及利润水平等。一位业内人士分析说，这样做有两点好处：一是政府对房地产项目利润水平、土地成本等重要指标“心中有数”，以便于制定更科学的房地产调控计划；二是通过规范网上房地产“参考价”，一定程度限制了开发商任意抬高价格。

　　可能“假买假卖”应对新规

　　昨天，上海一些房产开发公司向记者透露，上周末，一些开发商已经接到有关“上市最小体量为3万平方米”的通知，并做好了应对新政策的准备。

　　“左手卖右手可能成为未来一段时间，开发商流行的另一种‘捂盘’手法。”昨天，中原地产有关人士向记者透露，打击“捂盘”的新政策中有两条开发商比较恐惧，其一是前段时间出台的规定年度最低销售量的要求（年度销售不到5%认定为“捂盘”），其次是刚刚出台的规定上市最小体量的政策。为了规避政策，开发商间的“假买假卖”很可能增加。有些开发商可能成立一家新公司，并将房子卖给这家公司；也可能开发商间互相买卖新房等。这些“虚假”买卖的目的就是要把新房变成二手房，然后控制销售进度。尽管买卖之间可能出现税收和费用，但是与房价上涨相比，利润仍然是可观的。

　　期待“重拳”彻底打破“行规”

　　自从今年6月初期上海市房地资源管理局对房地产市场“捂盘惜售”行为展开全面查处以来，政策层面防范开发商人为捂盘、哄抬房价的措施密集出台。而从9月1日开始，开发商惯用的“同一批达到预售标准房源分几批申请预售许可证、分几批销售”的伎俩已被市房地资源局明令叫停。

　　一期楼盘达到预售标准，却分数批向政府相关职能部门申请“预售许可”，然后堂而皇之地几十套几十套分批开盘，每一次房价都不同程度提高———这种销售控制手段已经成了房地产商获得更高利润的法宝，在业内似乎也是不言自明的“行规”。然而按照市房地局的最新规定———“每次申请预售面积不得少于3万平方米”（相当于约300套住房），这就大大制约了开发商挤牙膏式的分批上市计划。一般来说，一个5万平方米左右的楼盘，按照新规，开发商应该一次性开盘销售；即使一个建筑面积10万平方米的中型楼盘，开发商最多也只能分三次开盘（按照3：3：4比例）。对于那些习惯并擅长钻政策空子的不法开发商而言，整治“分批预售”显然如同一记重拳，击中了他们的软肋。

　　然而，有言道“上有政策，下有对策”，面对政府主管部门的“出着”，我们依然担心不法开发商会“应着”叠出。譬如，通过销售代理或者雇佣“房托”暂时“接盘”，以达到捂盘惜售目的；或者同一批预售房源销售一定数量后便提高价格，达到“封盘”效果。

　　逐利的本性决定了开发商一定会想方设法地寻觅政策的空隙，制订出所谓的行规。要想打破这种由开发商操纵的规则，或者唯有依赖于政府相关职能部门形成合力，通过一系列配套措施填满可能存在的政策漏洞。此外，还可以广泛发动市民监督（例如公布相关职能部门举报电话等措施），让房地产市场买卖主体之一的购房人也参与到打击“捂盘”的行列之中，如此，打击“捂盘”之“重拳”才不致最终演化为“棉花拳”。