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新开楼盘逾七成在外环外 新房集中将拉低均价

2009年5月8日 08:50

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:实习生 王丽琳

  根据昨天发布的“品牌企业上海土地储备观察”报告,2006年-2008年,上海开发商拥有的可开发土地73%的面积都在外环以外。业内人士解读认为,一般从拿地到建楼卖房周期在两年,也就是说,经过两到三年开发后的新房,超过七成是在外环外的。

  品牌楼盘扎堆外环外

  ■万科有将近40%的土地位于外环以外。

  近年来,外环以外的新盘越来越多,可以肯定的是,今后两年外环外的新盘数量不会减少,只会更多。“品牌企业上海土地储备观察”报告选取了上海市场的15家房地产企业,从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度作了比较。根据报告,“前三甲”土地储备总和达到853万平方米,其中万科历年来购置的土地储备达到299万平方米,已经成为上海房地产市场的最大“地主”。

  近两年,万科主打的楼盘多在中环附近,如万科新里程、万科金色雅筑等,但目前万科还没有开发的土地中,地处中环内的土地只有28%,有将近40%的土地位于外环以外。也就是说,未来买万科的房子,大多数还是在中外环间以及外环以外。

  和万科不同,绿地集团将近75%的土地位于外环以外,主打郊区战略。

  土地成本有所回落

  ■新江湾城楼板价曾达2万元/平方米。2008年1月,楼板价仅为7500元/平方米。

  土地成本是房价的基础成本,它的价格变化影响着房价波动。一般来说,离中心城区越远地价越便宜,房价也相对越便宜。

  据“品牌企业上海土地储备观察”报告统计,2007-2008年上海市场土地楼板价平均水平为4006元/平方米。土地储备位列第二的绿地集团,因为大部分土地在外环外,每平方米的土地楼板价只有2132元/平方米。而李嘉诚的和黄76%的土地是位于中环以内的优质地块,土地成本为3471元/平方米。

  易居中国分析师薛建雄介绍,土地成本近几年来呈整体上升趋势,2007年下半年更是达到了最高峰。当时由于房价高企,开发商普遍对市场乐观,竞相出手拿地,“地王频出”。如新江湾城D1地块、D3地块,成交楼板价分别达到惊人的1.25万元和2万元/平方米。不过,2008年以来土地成本已有所回落。例如,2008年1月成交的新江湾城F地块,楼板价仅为7500元/平方米。

  而上海房价正是在2007年冲高后,2008年年中开始回落的。

  外环外新房拉低全市均价

  ■目前上海外环以外新房的成交均价在6000-1万元/平方米。

  未来新增的土地供应,以及开发商现有的土地储备,大部分集中在外环以外,未来的新盘也是以外环以外为主,但是因为外环外新盘售价相对较低,大量推出后反而会拉低上海楼市的成交均价。

  根据易居中国的统计,目前上海外环以外新房的成交均价在6000-1万元/平方米之间,中内环约为1.8万元/平方米,中外环约1.2万元/平方米,内环内均价则高达2.8万-3万元/平方米。大量外环外房源的集中成交,势必会降低全市的成交均价。

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