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今年房价"拐点"不太可能出现 二手房价格仍坚挺

2010年3月22日 07:30

来源:新闻晨报 作者:徐运 选稿:王丽琳

  

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图片说明:在“上海之春”房展会上,一处本地楼盘吸引众多市民参观咨询

    进入3月,楼市的小阳春也和现实中的春天一样迟迟不来。在昨天结束的“上海之春”房展会上,观众很多,成交很少;参展楼盘价格高企,折扣寥寥。

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  这一轮从去年年底开始的调控,究竟有没有起到作用?楼市是否会像2008年那样跌入冰点,抑或是像去年那样低开高走,突然喷发?在日前晨报与金地集团举办的“楼势沙龙”上,与会业内人士就此展开讨论,按照他们的看法,从房展会这个风向标来看,今年楼市的需求依然旺盛,价格上不太可能出现“拐点”,而去年新盘70%-80%的涨幅也不会再现。
  
  房展会:开发商不急于卖房
  
  昨天是“上海之春”房展会的最后一天,记者下午赶到上海展览中心时,多数展位已经开始撤展,有的楼盘沙盘模型已经搬走,只留下空空的柜台和宣传资料。尽管如此,还是有一些市民在与为数不多的销售人员交流。
  
  记者注意到,部分以低总价、小户型为主的参展楼盘积累了相当多的意向客户,登记簿上密密麻麻的手机号码有好几页,一个位于昆山的楼盘甚至昨天就已经开始发VIP会员卡,准备进行房源认购了。
  
  据主办方透露,4天的房展会吸引了14万人次的本地及周边的购房者,意向成交量达到2.2亿元,比去年同期上涨10%,不过现场近亿元的实际成交则较去年下滑了近20%。主办方认为,这一波调控已在市场初现端倪,观望成为主基调,投资显得更为谨慎与理性。
  
  不过记者看到,尽管有些购房者嘴上说还是等等看,但实际上仍在不少楼盘留下了联系方式,一旦有机会,他们还是会出手。
  
  开发商似乎并不着急,像是把3月的房展会当作“练兵”的机会。在本次房展会上,许多新盘都要到四五月份,甚至下半年才开盘,连可能的售价都不能公布,房展对于它们而言,只是起到投石问路、积累客户的作用。
  
  在楼势沙龙上,景瑞地产营销副总监杨子江就表示,3月份的行情还看不出多大的苗头,由于多数开发商的项目选在5月开盘,所以5月更具“决战”意义。
  
  二手房市场:小户型、学区房行情渐热
  
  房展会只能看到一手新房的情况,而在房展会之外,二手房的成交回暖似乎“比以往时候来得更早一些”。3月初,随着全市各大中介门店的看房量逐渐恢复,部分区域的二手房市场又开始活跃起来,在人气回暖的带动下,这些区域的二手房价格甚至出现上涨苗头。而这些区域主要是低总价的小户型,或者是优质的学区房。
  
  汉宇地产副总经理孙文勤告诉记者,春节后的二手房成交量明显上涨,大约比节前上涨约20%,不过这还不是“理想状态”,因为这个成交量比去年同期下降了70%。
  
  根据汉宇地产分行最新的抽样调查数据显示,3月上旬,闵行、普陀、杨浦、宝山及嘉定等区域的二手房挂牌价格和成交价均有一定幅度的上涨,与春节前的价格相比,平均涨幅在3%-5%之间,其他区域的二手房价格则基本维持平稳,议价空间上下不超过5%。
  
  以闵行的金汇板块为例,据介绍,近期不少小区的二手房价格都不降反升。比如,位于金汇路上的金汇花园四街坊,该小区属于优质学区房,目前两房总价在200万元左右,春节过后就颇受市场关注,价格已由年前的2万元/平方米左右上涨到当前的2.1万元/平方米左右,上涨幅度在5%左右。
  
  另外一个动迁房小区龙柏四村涨幅更加明显,该小区以50多平方米的一房和60多平方米的两房为主,总价在90万-110万元,由于户型小、总价低,房价也由年前的1.8万-1.9万元/平方米上涨到了2万元/平方米的水平,涨幅约为8%。
  
  还有一些区域的二手房虽然价格未出现明显上涨,但近期市场关注度也比较高,比如七宝板块的皇都花园、普陀祥和花园,近期价格都维持微幅上扬态势。
  
  上述楼盘价格上涨的原因总体上可以归结为两点:一是由于当前刚性需求相对比较活跃,价格上涨的房源一般都是市场关注度较高的低总价小户型,刚性需求客户购房意愿依旧较强,去年房价大涨后,使他们对小户型更加关注。其次,一些房源是市场一直颇为关注的优质学区房,由于这类房源价格稳定,需求量依旧比较大。
  
  业内观点:郊环内单价2万元以内,买了不会后悔
  
  二手房价依旧坚挺,再结合房展会上一些老盘纷纷提价,新盘折扣寥寥的情况,参加楼势沙龙的专家和业内人士表示,今年出现“拐点”的可能性还是很小。尽管接下来可能会遇到银行加息的因素,但是杨子江认为,从往年的经验来看,加息对楼市的影响是短期的,最多3个月到半年就会被消化。
  
  为什么会有这样的判断?从宏观上看,正如在前不久举办的“2010汇丰卓越理财财富论坛”上证大集团董事长戴志康所说:“中国的房地产市场发展模式,不会像英国、美国,可能更像新加坡、日本以及中国香港,就是人多地少。”
  
  中房信分析师薛建雄说,去年许多新盘的涨幅在70%-80%之间,比较理想的是今年是去年涨幅的一半不到,“最好控制在10%以内。”但是从去年的经验来看,越是市场成熟度低的地方,房价就越容易出现较大的震荡,这也是去年似乎给人感觉外环涨得要比中心城区厉害的原因之一。
  
  尽管如此,并不是说刚性需求的首次置业者只能“徒呼奈何”干着急。“如果真有需求的话,什么时候买进都是对的。”杨子江说,目前上海郊环内只要是单价2万元以内的房子,买了就不会后悔。
  
  孙文勤告诉记者,除了可以考虑中心城区以外的临近轨交线路的区域之外,一些相对“低谷”的区域也值得关注,“比如浦江镇板块,以及浦东和闵行交界的地段,以后各方面配套会上去,而现在价格相对也不高。”

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