晨报视野 [消息树]
保护视力色: 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色) 【字体: 【打印】
调控细则出台 上海二手房交易将突生变数
2006年5月30日 08:36
[我要留言]

  有关房地产市场调控的“国六条”、“银六条”出台后,新一轮调控又将使出哪些杀手锏?市场处在一片焦躁不安的等待中。昨天,国务院办公厅转发的建设部、央行等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式对外披露,调控组合拳悉数打出。其中,为进一步抑制投机和投资性购房需求,住房转让环节的营业税征收期限由2年延长至5年。对此,沪上不少房产中介表示,跟一年前首次开征营业税一样,目前进行中的二手房交易将会因此突生众多变数。

  全额征收营业税
  5年新期限

  房产投资周期悄悄划定5年

  新政策几乎未给市场留下缓冲期。6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购
买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  “尽管只有两天,但还是有赶搭末班车的可能。”沪上数家中介公司昨天表示,如果下家无需贷款,操作上赶一赶,理论上还是可以赶在6月1日前送进交易中心,从而避开营业税。因此,短期内新政策有可能引起二手房市场交易量增加。

  上海中原地产房贷部杨涵靓表示,细则需要更详细的交易规定来配合。一般情况下,如果购房者不能在6月1日前完成申请开票或申请办理过户手续,即使已经签订二手房买卖合同,这笔交易也将按照新的营业税政策来实施。也就是说,对于一套距离上一次交易满2年但不满5年的普通商品房来说,在6月1日前完成交易,营业税是免征的,而6月1日以后,营业税将全额征收。

  去年6月1日,上海实施营业税政策后,二手房市场反应比较强烈,尤其是正在交易过程中的二手房买卖。据信义房产的工作人员透露,由于无法赶在政策执行前完成交易,当时相当多的二手房交易被迫重新谈判,其中部分交易合同后来中止执行,有些交易双方后来通过法律手段解决纠纷,还有一些二手房买卖双方共同承担了增加的营业税,即将实施的新政策很可能再次在二手房市场上引起同样的反应。

  去年的营业税政策实施后,部分消费者通过推迟实际交易时间的方法来避开税收,这部分购房者将面临更加棘手的问题。杨涵靓透露,去年以来,为了避开营业税,买卖双方常常通过中介公司将交易时间确定在2年后。但现在2年限期未到,又定出5年的新限期,这部分购房者将面临两难选择———要么交清营业税,要么再等3年。

  中国指数研究院华东院副院长陈晟认为,将营业税征收时间从2年延长到5年,5年将成为人们投资房产的心理起点,短期的投机和投资行为都将被遏制。对于理性的投资者而言,虽会失去一些短线投资机会,但至少5年的投资周期应该还是可以接受。

  90m2以上住房
  首付3成

  购房套数越多首付比越高

  此前曾有传言“央行将提高购房首付比例至5成”,昨天的细则使谣言不攻自破。对于自住型90平方米以下的住房,还继续执行首付20%的比例,而90平方米以上的房屋则必须首付30%。“其实这并不严厉。”陈晟表示,政策还是考虑到全国房地产市场的综合情况,就上海而言,首付30%在市场上已相当普遍。

  沪上银行也强调称,对于首次置业的自住客,只要个人信用良好,房屋面积在90平方米以下,银行将执行最低首付2成及优惠贷款利率。

  但同时,对于银监会此前提出的“对高档房、多套购房提高首付成数”,沪上银行间也已经达成共识。昨天,沪上多家银行表态,下一步将对多套购房及购高档房行为采取限制性的贷款政策。银行知情人士进一步透露,各银行近期可能酝酿进一步的调控措施,如从第二套贷款购房起,购房人首付比例将依次提高1成等。

  目前,沪上各银行在房贷执行的松紧度上仍存分歧。大银行中,中行、建行的政策相对宽松灵活,只要客户资质良好,即使购买第二套房,也可能获得最高贷款8成和下浮10%的优惠利率;而工行、农行则规定,购房人申请二套以上房贷时,首付比例将在原基础上提高1成。原则上,所购套数越多,首付比就越高。

  多数银行认为,此次调控对当前银行住房金融业务的影响不会很大,主要还是政策对于银行和购房者心理层面上的引导与暗示。据沪上银行反映,自住需求的购房人更倾向增加首付款比例或提前还贷。从目前的贷款构成看,投机客已明显减少,贷款首付三成以上的客户占比相当多。

  对开发商进一步收紧房贷政策,也成为此次细则的重要内容。不过,据沪上交行等多数银行反映,在实际的房地产开发贷款“把关”上,各行早已走在“新规”的前面。除了划定35%的项目资本金比例线外,还有一些银行只愿意和上海排名50强以内的开发企业合作,对小型开发商则限制贷款。

  陈晟指出,对于开发商,细则中还规定闲置土地和空置商品房较多的开发企业,银行将从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。这使一些房地产商无法钻银行的信贷漏洞。

  建设总面积70%以上
  <90m2住房

  房屋平均总价将可能降低
  

  住房结构性矛盾是房市调控着力解决的问题之一,细则中明确“‘十一五’时期,要重点发展普通商品住房”。

  陈晟表示,在调整住房结构方面,细则里的两个数字至为关键。其中“90平方米”的面积划定,是考虑到国内整体房地产市场的情况而定,基本上能够满足居民改善居住的需求。同时,明确在新开发的楼盘中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,否则将难获审批。这两个明确的数据具有很强的操作性。从稳定房价的角度出发,也可称“精确制导”,既控制了住房户型面积,同时又能保证相应的供应量,这样房屋平均的总价将可能随之降低。

  作为调控房地产市场的另一道闸门,这次对于土地调控的规定全面细致。从土地供应前期就规定中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;这和房产开发中的“90平方米”以及“70%”的规定形成联动,也是有力的土地供应保障。同时,对于土地供应后期,加大对闲置土地的处置力度。对一些虽按期动工,但开发过程中断断续续,采取拖延战术的开发商而言,则断了其坐等地价升值炒卖的可能性。

选稿:陈誓骠 来源:新闻晨报 作者:丁利民 林劲榆 李强 李耀宗 潘婷婷
相关新闻|news
·沪新房成交量出现回落 国六条出台观望气氛转浓  2006年5月29日 00:41
·"国六条"出台一周 对沪内环市场影响有限  2006年5月26日 03:34
·国六条调控下沪高端楼市成交稳定  2006年5月26日 03:33
·欲在国六条细则出台前抢占市场 沪楼市供应量升成交量跌  2006年5月24日 02:30
·别墅成交活跃 沪新房成 交量出现回落  2006年5月29日 03:09

  • 上海今夏高温日达14-18天
  • 后天上海将进入汛期
  • 上海二手房交易将突生变数
  • 上海金饰基准价首次下调
  • 贝蒂等童装甲醛超标
  • "清凉"打扮成地铁抓拍目标

  • 大S示范俏公主发型
  • 网上高价叫卖世界杯门票 德领馆:可能遇假票
  • 世界杯游线价普涨三四倍 "后续纷纷"吓退不少旅行社
  • 城市"丁克一族"趋于减少 生活压力推迟生育年龄
  • 儿童节消费形成四大怪圈 重金"砸出"节日礼物
  • 银都路一路口行人屡酿险情 "我的眼里没有红灯"
  • 合租室友工作失意突然出走 同住人苦寻夜不入眠

  • 金山国际沙排赛
  • 入夏抢夺金项链增多 警方提醒天热减衣勿露财
  • 两月大男婴长出三只手 世界首例三臂畸形儿来沪[图]
  • 劝架被指"扒衣" 三保安表示"被冤枉"
  • 公交车售票员中途购物 扔下乘客干等
  • 申城向高危人群发放安全套
  • 慈禧御用放映机将现身沪上




  • 东方网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像